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       黨的19大剛剛在北京勝利閉幕了。在即將迎來(lái)改革開(kāi)放40周年，建國70周年的偉大時(shí)刻，這是一次繼往開(kāi)來(lái)，奠定未來(lái)30年發(fā)展大格局的重要會(huì )議。這次會(huì )議總的精神可以用四個(gè)新來(lái)形容，就是“新時(shí)代”“新使命”“新思想”與“新征程”。大會(huì )明確了我們現在正進(jìn)入中國特色社會(huì )主義建設的新時(shí)代，在這個(gè)新時(shí)代，我國社會(huì )主要矛盾是人民日益增長(cháng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。并對我國從現在開(kāi)始到本世紀中頁(yè)的發(fā)展，進(jìn)行了階段性的戰略目標部署。這次大會(huì )，不僅在社會(huì )、政治、文化、生活等各個(gè)方面進(jìn)行了總結和部署，同時(shí)也對未來(lái)商業(yè)及經(jīng)濟領(lǐng)域的政策措施，進(jìn)行了提綱挈領(lǐng)的闡述。這些政策部署和闡述，反映了我們國家決策層對關(guān)系中國未來(lái)發(fā)展的重要事項的思考和判斷，就其中與商業(yè)地產(chǎn)可能發(fā)生關(guān)系的部分，我們作為從業(yè)人員，也需要高度關(guān)注并認真領(lǐng)會(huì )。

 

社會(huì )主要矛盾在變化，商業(yè)地產(chǎn)的主要矛盾也在變化
 

       從1981年十一屆三中全會(huì )全會(huì )以來(lái)30多年，我國的主要社會(huì )矛盾都是“人民日益增長(cháng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì )生產(chǎn)之間的矛盾”。這次大會(huì )對我國社會(huì )主要矛盾有了新的提法，即“（新時(shí)代），我國社會(huì )主要矛盾是人民日益增長(cháng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這個(gè)提法不是一個(gè)簡(jiǎn)單的文字表述轉變，而是深刻揭示了經(jīng)過(guò)30年高速發(fā)展后，我們的社會(huì )發(fā)展現狀。過(guò)去我們的生產(chǎn)供給，主要是為了滿(mǎn)足物質(zhì)的匱乏，擴大生產(chǎn)，提供生產(chǎn)效率，是時(shí)代的主旋律。但是現在我們發(fā)現，無(wú)效的供給產(chǎn)能太多、低品質(zhì)的庫存太多，人們的基本生活需求已經(jīng)滿(mǎn)足，需要的是更高品質(zhì)的供給，因此去庫存、去產(chǎn)能、調結構的供給側改革成為這幾年的重心。

 

       而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也在發(fā)生著(zhù)同樣的故事。過(guò)去10多年，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長(cháng)。以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)標桿企業(yè)——萬(wàn)達為例，從2001年第一座萬(wàn)達廣場(chǎng)面世，截至到2017年10月，總共有212座萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，相當于平均每年12個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)張，這樣的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設速度，可以說(shuō)前無(wú)古人，以后也很難再現。萬(wàn)達廣場(chǎng)的這種快速擴張反映的不僅是企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)能力，更是反映出了過(guò)去10多年，人們日益增長(cháng)的購物消費需求與購物場(chǎng)所匱乏之間的不平衡給企業(yè)帶來(lái)的巨大發(fā)展風(fēng)口。事實(shí)上，以萬(wàn)達、華潤、寶龍、毅德、華南城等為代表的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速成長(cháng)只是一個(gè)縮影，僅僅從2007年到2016年的10年間，中國商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)營(yíng)業(yè)用房）投資額從2700多億增加到了1.5萬(wàn)億，增長(cháng)了近6倍，相當于年均60%左右的增長(cháng)率。這樣的發(fā)展速度，一方面確實(shí)起到了快速填補商業(yè)地產(chǎn)供求矛盾的作用，但是另一方面，蘿卜快了不洗泥，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也出現了較為嚴重的供給問(wèn)題：一是某些區域性的局部供給過(guò)熱，比如成都、長(cháng)沙、武漢等地，年均商業(yè)供給面積超過(guò)300萬(wàn)方，遠超實(shí)際需求；二是出現不少定位與規劃不良、招商與經(jīng)營(yíng)不善，甚至開(kāi)不了業(yè)、爛尾空置的商業(yè)物業(yè)；三是模式化、同質(zhì)化趨勢，導致的商場(chǎng)坪效降低。我國城市人口的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)了1平米，有些城市甚至達到了3平米，從總量上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)空間的供給不足的矛盾，已經(jīng)基本解決。而近幾年，部分商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)業(yè)困難、商業(yè)零售企業(yè)營(yíng)業(yè)額持續下降，其背后根本的原因在于：商業(yè)地產(chǎn)的主要矛盾，已經(jīng)從人們日益增長(cháng)的購物消費需求與購物場(chǎng)所匱乏之間的不平衡，轉變?yōu)槿藗內找嬖鲩L(cháng)的美好消費與休閑體驗需求和優(yōu)質(zhì)購物休閑場(chǎng)所供給不充分、布局不平衡之間的矛盾！

 

       抓住了這個(gè)主要矛盾，我們才能更好的理解：為什么一些傳統商業(yè)形態(tài)面臨衰落的困境；為什么越來(lái)越多的商業(yè)、購物中心，用心打造獨特的環(huán)境、空間設計、店面形象；為什么越來(lái)越多的零售店進(jìn)行跨界復合，越來(lái)越強調參與、互動(dòng)與體驗。因為只有更好滿(mǎn)足消費者購物休閑體驗需求的商業(yè)，才會(huì )得到消費新時(shí)代客戶(hù)的認同，這是衡量新時(shí)代商業(yè)中心品質(zhì)最高的標準。同時(shí)，也能明白，為什么一些位于北京、上海、深圳城市核心地段的商業(yè)出現經(jīng)營(yíng)困難，反倒是那些深入布局到大型居住社區，甚至郊區、關(guān)外的商業(yè)中心，卻爆場(chǎng)開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)紅火。因為全社會(huì )消費水平的提升，人們更愿意就在身邊，在家門(mén)口進(jìn)行消費購物、休閑體驗，而不是跋涉到傳統商業(yè)中心區，這是新時(shí)代，商業(yè)中心開(kāi)發(fā)選址最大的戰略。

 

       位于深圳原特區外寶安區的壹方城10月末開(kāi)業(yè)，人潮涌動(dòng)，據說(shuō)當日人流超過(guò)40萬(wàn)

 

住房居住屬性明確，商業(yè)地產(chǎn)投資屬性將得到重視
 

       習主席在十九大報告中嚴肅的宣告：“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”根據新華社的報道，這段話(huà)贏(yíng)得了本次會(huì )議最長(cháng)的掌聲，說(shuō)明其反應了人民的心聲。實(shí)際上中央關(guān)于住宅的居住屬性定位，并非始自今日，而是從2016年12月份中央財經(jīng)工作會(huì )議中就明確提出來(lái)了。如果說(shuō)在5年前的十八大時(shí)，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，住宅物業(yè)的投資價(jià)值，還沒(méi)有被否定的話(huà)，經(jīng)歷了2015到2016的暴漲以及全國范圍內的住宅房地產(chǎn)調控措施后，中央已經(jīng)將住宅物業(yè)的屬性牢牢的固定在居住上了?？v觀(guān)近期一系列扶持租賃物業(yè)發(fā)展的政策，組建住房建設集團的舉措，住宅將從過(guò)去純粹商品化，具備投資屬性，轉變?yōu)闈M(mǎn)足基本居住需求、民生化的準公共產(chǎn)品。目前，對住宅投資屬性的全面打擊已經(jīng)展開(kāi)，重點(diǎn)來(lái)說(shuō)，主要是通過(guò)購買(mǎi)資格限制、杠桿使用限制、交易周期限制等幾個(gè)方面來(lái)使得炒房者或住宅投資者不能買(mǎi)、資金效率及回報率降低、投資周期及風(fēng)險增大。而且隨著(zhù)后期多渠道主體提供的租賃房、公租房、安居房、共有產(chǎn)權房等政策性住房的大舉供應，以及房產(chǎn)稅等租戶(hù)措施推出，住宅投資價(jià)值本身也會(huì )下降。

 

       普通住宅投資的閘門(mén)雖然逐漸被關(guān)上，但是我國民間居民60.65萬(wàn)億（國家統計局2016年數據）的存款就像處于歷史高位的洪水，需要有泄流之處。老百姓的錢(qián)也需要有保值增值的渠道。而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪投資，傳統上一直是老百姓房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要品類(lèi)，在2012年以前，人們也很關(guān)注，甚至曾經(jīng)非?；鸨?，但是后來(lái)，因為住宅房地產(chǎn)短期價(jià)格的暴漲，回報太過(guò)驚人的光環(huán)效應，商鋪投資卻被很多投資者所忽略。再加上網(wǎng)購電商的心理沖擊，人們似乎也看淡商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資的價(jià)值成長(cháng)空間，有些地方甚至出現了商鋪價(jià)格與住宅價(jià)格的倒掛現象。

 

       商鋪天生就是投資屬性，政策不會(huì )限制，而且作為不動(dòng)產(chǎn)，其保值增值的價(jià)值功能也是與生俱來(lái)。在住宅的投資屬性被否定的情況下，商鋪投資的優(yōu)勢將重新被關(guān)注。此外，隨著(zhù)電商與實(shí)體商業(yè)的競爭進(jìn)入到新階段，越來(lái)越多的投資者發(fā)現，網(wǎng)購電商對實(shí)體商業(yè)并非取代關(guān)系，而是融合發(fā)展。以阿里巴巴、京東為代表的電商，開(kāi)始進(jìn)入線(xiàn)下，無(wú)論是天貓實(shí)體超市，還是京東優(yōu)選，甚至是超酷的無(wú)人便利店，智能餐廳，這些都需要實(shí)體商業(yè)的承載。小米之家、河馬生鮮等這些傳統互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)，都設定了雄心勃勃的線(xiàn)下實(shí)體店開(kāi)店計劃，商鋪的價(jià)值再次得到確認！而根據世方及其他商業(yè)地產(chǎn)代理機構同行的數據，2017年商業(yè)地產(chǎn)樓盤(pán)的來(lái)訪(fǎng)量、成交量及開(kāi)盤(pán)成交率都出現明顯的回升，也顯示商鋪投資出現了回暖。

 

       當然商鋪投資得到重視，市場(chǎng)回暖，并非簡(jiǎn)單的歷史重復，過(guò)去10多年的歷史，將使得投資者更加謹慎。那些扎根于社區，或者以招商運營(yíng)為出發(fā)點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)化、主題化項目，才會(huì )成為人們愿意投資的項目，依靠空洞概念，沒(méi)有消費基礎，不重視招商與運營(yíng)的項目，將被拋棄！

 

城鎮化持續發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)戰場(chǎng)更加廣闊
 

       十九大報告開(kāi)篇在總結過(guò)去5年的成就時(shí)，將城鎮化率的提升，作為一個(gè)重要的成果予以說(shuō)明。報告中說(shuō)：“（過(guò)去5年）城鎮化率年均提高一點(diǎn)二個(gè)百分點(diǎn)，8000多萬(wàn)農業(yè)轉移人口成為城鎮居民。”這些從農村進(jìn)入城鎮的居民，不僅為工業(yè)、服務(wù)業(yè)創(chuàng )造增加值，他們本身的居住、生活也帶來(lái)巨大的消費需求，如果按照平均每人1平方米的商業(yè)面積需求計算，8000萬(wàn)新增城鎮人口，將產(chǎn)生8000萬(wàn)平方米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積需求，即使是分攤到全國2220個(gè)縣級以上城市，每個(gè)城市也可以消化或新增3萬(wàn)多平方米商業(yè)空間。截至到2016年末，我國常住人口城鎮化率為57.4%，專(zhuān)家們預測中國最終城鎮化率可以達到65%~70%，即未來(lái)幾年仍然有10%左右的城鎮化發(fā)展空間。這無(wú)疑是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎性動(dòng)力。

 

       另外在城鎮化的空間布局上，報告中指出：“（未來(lái)）以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展的城鎮格局，加快農業(yè)轉移人口市民化。”這里面有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是“城市群”，另一個(gè)是“小城鎮”。城市群是一個(gè)國家城市和經(jīng)濟發(fā)展到較高階段以后，才出現的一種跨城市經(jīng)濟空間組織形式，代表著(zhù)該區域內商業(yè)與經(jīng)濟高度發(fā)達。在目前國內，主要的城市群有長(cháng)三角、珠三角、京津冀等，這些城市群當中的核心城市——北上廣深等地的商業(yè)，無(wú)疑代表了中國目前最高的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，但是在城市群內部，還有不少中小城市，在承接核心城市的居住和制造業(yè)功能轉移時(shí)，人口也在快速增長(cháng)，存在大量新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會(huì )，比如環(huán)京、環(huán)深、臨滬地區等將成為下一階段商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。而小城鎮，我們的理解主要包括縣城和特色小鎮兩個(gè)方面。中國有1600個(gè)左右縣城，他們承擔著(zhù)城鎮化主責，這些縣城的舊有商業(yè)的改造升級和新增人口帶來(lái)的商業(yè)面積，將是國內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新機遇。同時(shí)從2015年開(kāi)始，國家住建部等三部委開(kāi)始大力推進(jìn)的特色小鎮發(fā)展策略，要在全國打造1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮，這些以特色產(chǎn)業(yè)為核心，宜商宜居的小城鎮，無(wú)疑也是未來(lái)一段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要形態(tài)。

 

消費成國民經(jīng)濟發(fā)展基礎，商貿業(yè)承擔重大責任
 

       我們知道，國民經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車(chē)是投資、出口和消費。在過(guò)去三十年，大規模的生產(chǎn)和基礎設施投資改變了中國產(chǎn)品匱乏和城市落后面貌，投資一直是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，但是隨著(zhù)去產(chǎn)能，調結構，投資的作用已經(jīng)從拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)轉變?yōu)?ldquo;發(fā)揮投資對優(yōu)化供給結構的關(guān)鍵性作用。”（十九大報告語(yǔ)）可以想見(jiàn)，在今后一段時(shí)間內，投資將難再現快速增長(cháng)局面。而出口方面，截止到2016年，中國已經(jīng)成為世界上120多個(gè)國家的最大貿易伙伴，占世界貿易總額的比例已經(jīng)超過(guò)歐美，出口再保持快速增長(cháng)也很難了，因此，唯有擴大消費，才可能繼續保證國民經(jīng)濟的持續增長(cháng)。所以，十九大報告中，明確提出，要“完善促進(jìn)消費的體制機制，增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用。”十九大的這個(gè)要求，無(wú)疑將消費及其相關(guān)的商貿業(yè)的地位，提到了更高的層次。而消費的增長(cháng)，當然來(lái)源于整個(gè)消費機制的作用，包括居民收入的增長(cháng)、消費金融的支持、商品及服務(wù)的創(chuàng )新與優(yōu)化，但是作為給大多數居民消費提供場(chǎng)所的商貿業(yè)，無(wú)疑也需要在業(yè)態(tài)創(chuàng )新、服務(wù)質(zhì)量與體驗提升方面，進(jìn)行更多的探索，滿(mǎn)足人們日益增長(cháng)的美好生活需要！在住宅的喧鬧歸于平靜，網(wǎng)購電商的沖擊歸于融合后，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代！(文章來(lái)源網(wǎng)絡(luò ))