行業(yè)發(fā)展現狀與趨勢
樓市已進(jìn)入“下行通道” 內部分化加劇
作為房地產(chǎn)的“調控年”，今年各地密集出臺各種措施，以抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。大半年來(lái)，樓市關(guān)鍵詞交替重疊出現，監管、新政、限購、去杠桿、去庫存、轉型、改革、供給側……在海南舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì )嘉賓認為，當前調控效果初顯，接下來(lái)應鞏固成效，調控政策短期內不會(huì )放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入下行通道，市場(chǎng)分化加劇，新的挑戰也開(kāi)始出現。
市場(chǎng)進(jìn)入下行通道
目前，國內樓市正發(fā)生較大的變化。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一在論壇上表示，今年以來(lái)中央政府堅持了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加大了分類(lèi)調控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控取得了初步的成效。
朱中一指出，下半年按照中央提出的要加大對金融風(fēng)險的管控和穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長(cháng)效機制的要求，控房?jì)r(jià)、防風(fēng)險的力度不會(huì )放松，房地產(chǎn)信貸政策估計也會(huì )放緩，有些房?jì)r(jià)上漲較快的三四線(xiàn)城市也可能會(huì )出臺一些限購、限貸等措施。再加上去年第三季度全國商品房的交易量處于高位，因此，下半年全國商品房的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將會(huì )下調，但全年的這些指標肯定還會(huì )超過(guò)去年的最高水平。
專(zhuān)家表示，今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入到增速下降、結構調整和品質(zhì)提升的常態(tài)時(shí)期。
“中國以蓋房子為核心的地產(chǎn)已經(jīng)到了巔峰，未來(lái)將會(huì )走下坡路。”國泰君安證券首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜表示，“下半年貨幣政策還會(huì )繼續收緊。”林采宜預測，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見(jiàn)頂，但是不會(huì )崩潰，政府和社會(huì )各界都不希望看到地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)，也不希望泡沫會(huì )被刺破，而是需要一個(gè)“軟著(zhù)陸”。
住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌認為，今年上半年，一二線(xiàn)城市樓市特點(diǎn)主要表現在交易量下行上，量的下行都會(huì )導致價(jià)的下行。三四線(xiàn)城市中，量?jì)r(jià)雖有提升，但上升速度有所放緩。去年中國迎來(lái)了第二個(gè)交易高峰，今年目前看來(lái)下行趨勢還會(huì )繼續。越是漲得快的地方，價(jià)格越容易下降；泡沫吹得越大，價(jià)格下行越快。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大概三年多一個(gè)周期，因此，今年下半年可能下行的一二線(xiàn)城市不多，但2018年樓市可能出現總體下行。
市場(chǎng)分化持續加劇
隨著(zhù)調控進(jìn)一步深入，國內樓市內部分化越來(lái)越明顯。不僅一二線(xiàn)與三四線(xiàn)城市間差距拉大，三四線(xiàn)城市內部也出現了分化。
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽(yáng)捷表示，隨著(zhù)調控加劇，一二線(xiàn)城市成交量出現了20％的下降，這意味著(zhù)一二線(xiàn)城市很難再創(chuàng )新高。相反，三四線(xiàn)城市出現了明顯的分化，一線(xiàn)周邊的三四線(xiàn)城市量減價(jià)跌，供應逐年遞減，需求受限，所以未來(lái)的增長(cháng)也會(huì )很少。非都市圈熱點(diǎn)城市在去年5月份出現了爆發(fā)性的增長(cháng)，得益于一線(xiàn)城市人口回到家鄉，購房置業(yè)、就業(yè)、創(chuàng )業(yè)。但這種情況不太可能持久，“因為能回去的回去了，不回去的以后也不會(huì )回去了。”
顧云昌表示，中國房地產(chǎn)正呈現出競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的發(fā)展趨勢。
即使當前調控趨嚴，但也阻擋不了部分房企“跑馬圈地”的熱情，可謂“餓死膽小的，撐死膽大的”。今年以來(lái)，遠洋集團在市場(chǎng)上積極拿地，董事局主席李明表示：“拿地將堅持財務(wù)指標第一位，地價(jià)控制在合理范圍內，發(fā)展布局集中在一二線(xiàn)城市，主要業(yè)態(tài)傾向于具備一定規模的綜合體項目。”
針對北京等一線(xiàn)城市對高端住宅項目實(shí)施限價(jià)等調控政策，李明表示：“限價(jià)是臨時(shí)性的，總體來(lái)說(shuō)是階段性調控的舉措，不用過(guò)多擔心。”
一位房企負責人表示，當前嚴控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現有的計算庫存的方式來(lái)看，加上限購、限貸、限賣(mài)等政策的影響，繼續加大住宅供地的話(huà)，很可能樓市兩三年后又要面臨去庫存壓力，導致市場(chǎng)管理調控波動(dòng)較大。“2016年就是很好的體現，上半年還在去庫存，下半年就開(kāi)始調控，現在控房?jì)r(jià)與去庫存就像天平的兩端。”
不僅企業(yè)，部分地方政府內部意見(jiàn)也出現了分化。多地地方政府人士私下表示，從大環(huán)境及發(fā)展前景而言，當地房?jì)r(jià)并不算高。南方某地級市一住建系統負責人坦言，按照當前發(fā)展速度，該地區四五年之后房?jì)r(jià)翻番不是沒(méi)有可能。
市場(chǎng)存在多個(gè)挑戰
地產(chǎn)行業(yè)面臨的新挑戰也成了本屆論壇嘉賓熱議的焦點(diǎn)。
朱中一在論壇上指出，當前中國房地產(chǎn)面臨四個(gè)方面的挑戰。一是金融系統對房地產(chǎn)信貸分類(lèi)調控力度的加大，住房供應體系中租賃市場(chǎng)比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賣(mài)地、貸款、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節帶來(lái)了一些困難，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮轉型問(wèn)題。
二是在市場(chǎng)分化、變化及因城施策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應對不同區域、不同城市的差異和變化，來(lái)調整自己的戰略和戰術(shù)。
三是企業(yè)如何應對優(yōu)勝劣汰和行業(yè)集中度的提高。
四是如何順應綠色發(fā)展和提高建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例。朱中一認為，海南在此方面表現優(yōu)秀。從今年7月1號起，海南新建商品房都要全裝修，以確保項目的品質(zhì)。
朱中一認為，面對上述挑戰，所有企業(yè)都面臨著(zhù)如何轉型、優(yōu)化結構、做好區域布局和選擇業(yè)態(tài)等問(wèn)題，企業(yè)要根據自己的情況做出安排。
“信貸規模持續收緊，地產(chǎn)的好日子已經(jīng)過(guò)得差不多了，苦日子要來(lái)了。”林采宜表示，“上市房企的平均負債目前已經(jīng)達到78％，實(shí)際負債可能超過(guò)80％。”從資產(chǎn)負債率來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)78％的負債率客觀(guān)上已經(jīng)形成地產(chǎn)“綁架”金融的共生效應，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫和去產(chǎn)能導致的房?jì)r(jià)下行風(fēng)險，有可能造成銀行業(yè)不良資產(chǎn)的擴大，消除房地產(chǎn)泡沫和控制銀行不良資產(chǎn)之間形成了政策的兩難。
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平提到，房地產(chǎn)在這一年多來(lái)成交比較活躍，必然會(huì )對未來(lái)一段時(shí)間的消費帶來(lái)許多拉動(dòng)，但由此來(lái)得出房地產(chǎn)是否會(huì )引爆危機的邏輯還需商榷。連平表示，房地產(chǎn)離不開(kāi)金融，房地產(chǎn)是屬于資本和金融屬性非常高的一個(gè)行業(yè)，因此泡沫的破滅一定伴隨著(zhù)金融運作問(wèn)題的出現。
“我們很有必要從金融角度去看當前的房地產(chǎn)，到底是風(fēng)險很大還是處在一個(gè)相對平穩、良性的狀況，我們要給它有一個(gè)基本的判斷，而不是人云亦云，似乎這個(gè)泡沫明天就要破滅了。”連平說(shuō)道。
(出處：經(jīng)濟參考報 2017年08月11日)