行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
房地產(chǎn)投資會(huì )降溫嗎？
但在2016年伊始，股市和債市陷入動(dòng)蕩，同時(shí)倫敦和紐約等主要商務(wù)中心的房?jì)r(jià)從歷史高位滑落。這讓該行業(yè)不得不回答一個(gè)問(wèn)題：市場(chǎng)見(jiàn)頂了嗎？
拉塞爾投資管理公司(LaSalle Investment Management)的客戶(hù)資本集團全球主管喬恩?澤納(Jon Zehner)表示：“就房地產(chǎn)價(jià)值而言，巔峰時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。中心城市的高端市場(chǎng)需要穩定——它已經(jīng)有些過(guò)熱。這可能是一次適當的修正。我們預計2016年房地產(chǎn)價(jià)值更為穩定，市場(chǎng)狂熱稍有下降。”拉塞爾投資管理公司是全球最大的房地產(chǎn)基金管理公司之一。
安本資產(chǎn)管理(Aberdeen Asset Management)的全球房地產(chǎn)策略師伊麗莎白?特羅尼(Elisabeth Troni)表示，該公司的指標表明，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )出現“周期末風(fēng)險”，并預測房地產(chǎn)價(jià)格將在2016年下跌，而英國市場(chǎng)“穩中有降”。但她補充稱(chēng)：“我們預計不會(huì )崩盤(pán)。”
一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是投資者興趣的方向。為了尋求高回報，一波機構資本在過(guò)去兩年涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
資本日益跨過(guò)國界和洲界：第一太平戴維斯(Savills)的數據顯示，在2015年達成的房地產(chǎn)交易中有20%是跨境性質(zhì)的。它還幫助推高了收益型“另類(lèi)”房地產(chǎn)的價(jià)值，比如學(xué)生宿舍。
然而，房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Hodes Weill和康奈爾大學(xué)(Cornell University)去年年末的研究顯示，機構在房地產(chǎn)上的投資依然“明顯不足”，與它們自己的目標平均相差110個(gè)基點(diǎn)。
房地產(chǎn)投資收益仍能夠超過(guò)其他資產(chǎn)類(lèi)別，這是它們的主要賣(mài)點(diǎn)之一。Green Street Advisors的數據顯示，美國寫(xiě)字樓的收益率比十年期政府債券的收益率還要高出370個(gè)基點(diǎn)，而美國寫(xiě)字樓是世界上價(jià)格最高的資產(chǎn)領(lǐng)域之一。
安盛投資管理公司(Axa Investment Managers)剛剛為一只新的核心房地產(chǎn)基金募集了5億歐元資金，并雄心勃勃地打算將該基金規模擴大至50億歐元。安盛房地產(chǎn)金融全球主管伊莎貝爾?塞馬馬(Isabelle Scemama)表示，該基金發(fā)行受到養老基金日益加大地產(chǎn)類(lèi)配置的推動(dòng)，尤其是在北歐國家和比荷盧地區。
拉塞爾的澤納表示，另一方面，債市和股市的下跌意味著(zhù)英國、美國和澳大利亞的一些機構今年將會(huì )削減所持的房地產(chǎn)以滿(mǎn)足固定配置限額。
在油價(jià)依然處于低位和中國市場(chǎng)疲弱之際，一個(gè)重要問(wèn)題是，一直在搶購大宗資產(chǎn)的中東主權財富基金和亞洲企業(yè)是否會(huì )依然保持活躍。
迄今為止，這方面的跡象好壞參半。全球第二大主權財富基金阿布扎比投資局(Abu Dhabi Investment Authority)今年2月收購了規劃中的、位于巴黎拉德芳斯商業(yè)區的Tour Alto寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項目，這是市場(chǎng)持續活動(dòng)的跡象。
然而，房地產(chǎn)服務(wù)公司高力(Colliers)的研究和預測總監沃爾特?貝徹(Walter Boettcher)表示：“有明顯跡象顯示，油價(jià)持續處于低位將影響石油主權財富基金的投資策略，尤其是與其他市場(chǎng)事件疊加影響的時(shí)候。”
隨著(zhù)馬來(lái)西亞經(jīng)濟受到油價(jià)暴跌的沖擊，該國基金公司在過(guò)去一年里一直在出售海外房地產(chǎn)資產(chǎn)以回收資本。
在東亞，市場(chǎng)動(dòng)蕩迄今似乎沒(méi)有傷及房地產(chǎn)的投資需求：仲量聯(lián)行的數據顯示，對中國內地、香港和臺灣房地產(chǎn)的投資在2015年分別比上一年增長(cháng)了47%、66%和18%。貝徹表示，同時(shí)中國對歐洲的投資似乎也在增長(cháng)，不過(guò)亞洲投資者正將投資重點(diǎn)從價(jià)格高企的英國轉向歐洲大陸。
澤納表示：“中國投向海外房地產(chǎn)的許多資金并不是機構的，而是企業(yè)或者超高凈值（個(gè)人）的。人民幣匯率波動(dòng)和貶值實(shí)際上鼓勵他們向海外投資——他們尋求穩定性、多元化以及更為穩定的貨幣，至少就目前而言。”
房地產(chǎn)服務(wù)公司預計日本將有大量資金投向海外。擁有5000億美元投資基金的日本郵政銀行(Japan Post Bank)已經(jīng)表示，計劃將更多的資金投向包括房地產(chǎn)在內的全球風(fēng)險資產(chǎn)。高力公司負責歐洲、中東和非洲跨境資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)的理查德?迪瓦爾(Richard DiVall)表示，至少還有兩家日本大機構也在尋求擴大海外房地產(chǎn)投資。
投資者的首要關(guān)切依然是現房的需求水平。分析師們表示，在發(fā)達市場(chǎng)，銀行不愿向投機性開(kāi)發(fā)活動(dòng)提供貸款，這導致供應比上一個(gè)周期緊張得多，而且金融風(fēng)險也較低。
他們指出澳大利亞有一個(gè)亮點(diǎn)，該國東海岸的房地產(chǎn)受大宗商品暴跌的影響小于預期。安本資產(chǎn)管理的特羅尼表示：“寫(xiě)字樓市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)最近幾個(gè)月屢屢出人意外。這些市場(chǎng)本來(lái)準備迎接低迷，但它們在凈收益增長(cháng)方面卻帶來(lái)驚喜。”
與此同時(shí)，私人股權投資者將注意力轉向了意大利——意大利政府現在正采取行動(dòng)，加大私人投資者從房地產(chǎn)不良貸款中獲利的機會(huì )，同時(shí)該國經(jīng)濟復蘇也吸引了主權財富基金的注意，后者一直在搶購米蘭的房地產(chǎn)。
為獲得“更優(yōu)質(zhì)的回報”，拉塞爾正將目光投向美國和亞洲，那里的賣(mài)家因中國經(jīng)濟及市場(chǎng)的波動(dòng)而受到?jīng)_擊，因此有了逢低吸納的機會(huì )。
從更廣泛的層面來(lái)說(shuō)，人口因素正推升投資者對住宅類(lèi)地產(chǎn)的興趣。第一太平戴維斯的數據顯示，自經(jīng)濟低迷以來(lái)，對這類(lèi)地產(chǎn)的投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額中所占的比例幾乎翻了一倍，達到18%。
針對發(fā)達經(jīng)濟體“千禧代”和新興市場(chǎng)國家中產(chǎn)階層的住房從長(cháng)期趨勢來(lái)說(shuō)是會(huì )產(chǎn)生收益的，迎合這類(lèi)人網(wǎng)購趨勢的倉庫也是如此。
較短期而言，貝徹辯稱(chēng)，現在“宣稱(chēng)（商業(yè)地產(chǎn)）牛市終結還為時(shí)尚早”。從紐約到上海，投資者都會(huì )希望他說(shuō)得沒(méi)錯。