行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
不動(dòng)產(chǎn)登記的落地、央行的再次降息等政策，讓住宅地產(chǎn)再一次陷入觀(guān)望，而全國資金面的趨向寬松，讓我們有了更多的投資選擇，那么面對國內偏少的投資渠道，如今什么樣的投資產(chǎn)品是最具潛力的呢？商業(yè)地產(chǎn)或是不少投資客選擇的新方向。
眾所周知，社區商業(yè)船小好掉頭，近年來(lái)，它的產(chǎn)品結構、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在不斷完善，幾乎是投資領(lǐng)域中不可缺少的角色。傳統的社區商業(yè)，在面臨市場(chǎng)洗禮的背景下，也在產(chǎn)品規劃、設計等方面發(fā)生著(zhù)悄然變化，以前的放養式社區商業(yè)已經(jīng)不再受寵，定制式、注重產(chǎn)品升級改造定制的獨立式商業(yè)，則成為社區商業(yè)投資的“紅人”，比如說(shuō)正在熱銷(xiāo)的龍湖水晶酈城·晶悅薈獨立商業(yè)，規劃高端的云路中心、銀海·幸福廣場(chǎng)獨立商業(yè)，它們不僅引導社區及外部區域的消費方式，也為投資者提供了全新的商業(yè)投資選擇。
從記者的調查中可以發(fā)現，目前社區商業(yè)的全新升級產(chǎn)品——獨立商業(yè)，憑借著(zhù)創(chuàng )新的業(yè)態(tài)、統一的運營(yíng)、獨到的管理模式等，迎來(lái)了大批投資粉，成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新寵。
放養式的底商已經(jīng)成為過(guò)去時(shí) 定制式的獨立商業(yè)現在正紅火
提到地產(chǎn)，現在的住宅市場(chǎng)或許因開(kāi)發(fā)商戰略的調整、不動(dòng)產(chǎn)登記、降息、市場(chǎng)大環(huán)境的影響力，觀(guān)望情緒濃重。但提到投資，商業(yè)地產(chǎn)的前景卻有可圈可點(diǎn)之處，這是因為，央行的連續兩次降準，全國資金面的放松，讓不少手中有錢(qián)的市民把投資的熱點(diǎn)鎖定商業(yè)地產(chǎn)。
2014年年底，隨著(zhù)紅星國際廣場(chǎng)、昆明西山萬(wàn)達廣場(chǎng)以及昆明廣場(chǎng)的火爆開(kāi)業(yè)，令不少投資客重拾信心。數據顯示，2015年，云南省有50多個(gè)商業(yè)項目入市，面對眾多的產(chǎn)品選擇，究竟投資什么樣的產(chǎn)品，才更放心、更有保障？是傳統的社區底商、高大上的綜合體項目，還是目前社區商業(yè)升級產(chǎn)品——獨立商業(yè)，現在，讓我們去一探究竟吧！
現狀
資金寬松 商業(yè)投資成熱點(diǎn)
繼2014年11月份之后，2015年2月4日央行決定，自2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，央行本次降準，估計可釋放出流動(dòng)性資金達近9000億?？梢?jiàn)，央行連續兩次下調存款準備金，從某種意義上說(shuō)，不僅可以解決當前國內金融市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的局面，也可增加國內商業(yè)銀行的可貸款資金，從而有利于降低整個(gè)金融市場(chǎng)的融資成本，一定程度解決當前國內金融市場(chǎng)融資難與貴的問(wèn)題。說(shuō)的直接些，兩次降準，有更多的投資資金進(jìn)入市場(chǎng)，放寬了資金面，選擇性投資也再次成為社會(huì )熱點(diǎn)話(huà)題。
除此之外，春節期間，不動(dòng)產(chǎn)登記正式落地，開(kāi)發(fā)商觀(guān)望情緒濃，銷(xiāo)售戰略的頻繁調整，讓不少購房者陷入觀(guān)望。而這些年住宅市場(chǎng)投資收益率的下滑，也讓更多的投資客放棄對傳統住宅市場(chǎng)的投資，轉向商業(yè)地產(chǎn)。
可見(jiàn)，從目前的大環(huán)境來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了投資的“春天”，是不少投資客們看好的投資項目。
投資鎖定社區商業(yè) 門(mén)檻不高收益還穩
商業(yè)地產(chǎn)的機會(huì )來(lái)了，但麻煩也跟著(zhù)機會(huì )一起讓投資客陷入煩惱。到底什么樣的商業(yè)項目才適合投資、回報也有保障呢？說(shuō)的簡(jiǎn)單些，投資的主要目的是在最短的時(shí)間內拿到最大的回報。雖然過(guò)去投資商業(yè)地產(chǎn)項目的投資客嘗到了甜頭，也得到了可觀(guān)的投資回報，但現在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品類(lèi)越來(lái)越豐富，什么樣的項目才能達到以前的投資效果呢？是高大上的綜合體項目，還是寫(xiě)字樓產(chǎn)品或者是社區商業(yè)？
據記者不完全調查發(fā)現，綜合體項目更適合有一定經(jīng)濟實(shí)力，有一定品牌影響力的商家投入。但此類(lèi)投資，風(fēng)險指數較高，因為必須有可持續的資金的不斷投入，幫助投資項目度過(guò)養商期，才能看得到回報。其次，投資大型綜合體項目還要耐得住時(shí)間的考驗，因為它投資周期較長(cháng)，但它也有產(chǎn)品自身優(yōu)勢，一旦項目運營(yíng)得好，回報率可能會(huì )比較可觀(guān)。
至于社區商業(yè)，鋪面的靈活性較大，從投資金額來(lái)說(shuō)，可根據自己的實(shí)際情況來(lái)定，而豐富的業(yè)態(tài)，相對較快的投資回報，均成了目前社區商業(yè)投資受寵的關(guān)鍵原因。作為投資產(chǎn)品，社區商鋪具備了門(mén)檻較低，回報快，投資風(fēng)險低等條件，滿(mǎn)足了不少小、中型投資客的根本需求。而隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商對于產(chǎn)品的精耕細作，以龍湖水晶酈城·晶悅薈、云路中心等為代表的社區商業(yè)升級版的獨立商業(yè)，成為許多投資者最關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品。
調查
從底商到獨立 昆明社區商業(yè)求變
雖說(shuō)市場(chǎng)上可以選擇投資的商業(yè)項目繁多，但只要你細細分析也不難發(fā)現，每一類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品，均有它自己的優(yōu)缺點(diǎn)，當然也適合不同投資人群。為何社區商業(yè)升級版——獨立商業(yè)，會(huì )在投資行列中脫穎而出呢？下面我們就從社區商業(yè)的發(fā)展開(kāi)始談起。
說(shuō)到社區商業(yè)，你會(huì )想到什么？中介、小超市、茶室或者是理發(fā)店。 雖然這樣的商業(yè)，方便了小區的居民，但業(yè)態(tài)相對局限，無(wú)法覆蓋周邊小區，只能吸引社區內的居民光顧，養商期較長(cháng)。而且這樣的社區商業(yè)，也存在幾個(gè)明顯的問(wèn)題，比如，第一，對小區居民的打擾，很難平衡居民和商業(yè)發(fā)展的關(guān)系；第二則是業(yè)態(tài)的局限，比如餐飲業(yè)是最聚集人氣的，但傳統的社區商業(yè)往往均不允許餐飲業(yè)的加入，不但對吸引人氣起局限作用，而且小區鋪面流動(dòng)率降低，投資回報率相對較低；第三是后期運營(yíng)的問(wèn)題，傳統的社區底商，主要采用銷(xiāo)售的模式，商鋪的經(jīng)營(yíng)及管理，也是各自為政，容易造成業(yè)態(tài)同質(zhì)化的問(wèn)題。
社會(huì )總是在不斷發(fā)展和升級，就好像商業(yè)地產(chǎn)一樣，社區商業(yè)經(jīng)過(guò)了這些年的總結和進(jìn)步，一種新型的商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品全新出爐，它就是獨立商業(yè)。它的出現，解決了傳統社區商業(yè)面臨的運營(yíng)難、回報率低等一系列問(wèn)題，用低投入、高回報、快速兌現等關(guān)鍵詞贏(yíng)得了投資客們的認可。
底商放養 難保投資回報
在昆明市場(chǎng)上存在了那么多年的底商，為何會(huì )走下坡路呢？究竟是什么原因讓社區商業(yè)必須升級？據記者調查發(fā)現，大約在10年前，昆明人慢慢發(fā)現了投資商業(yè)地產(chǎn)的好處。不但投資回報率較之住宅高，而且不需要操心。只要你購買(mǎi)的商鋪區位夠好，消費人群夠穩定又持續，那么就算你不懂得經(jīng)營(yíng)生意，也可以把商鋪出租而獲得可觀(guān)的收益。也正是因為商鋪投資被越來(lái)越多人看好，好鋪難求的局面在昆明上演得轟轟烈烈，高額的轉讓費以及高額的單價(jià)讓投資客們壓力山大。
于是，社區底商出現了，雖然它不像市中心鋪面即買(mǎi)即賺錢(qián)，但它的投資回報亦很穩定。目前，在世紀城、銀海山水間的底商都有了不錯的收益。但是，看似輝煌的傳統社區底商卻也暗藏危機，最致命的因素就是投資的局限性以及不規范的運營(yíng)。這是因為，過(guò)去的社區底商大多數采取銷(xiāo)售模式，出售產(chǎn)權，后期運營(yíng)全憑業(yè)主喜好，無(wú)專(zhuān)業(yè)團隊協(xié)助。如果區位沒(méi)選好，那可慘了，出租難，投資回報率低成了社區底商最大的瓶頸。而業(yè)態(tài)的局限（例如社區底商因為煙道設計無(wú)法引入餐飲行業(yè)等），也讓社區底商走上了淘汰的行列。
隨著(zhù)放養式社區底商的問(wèn)題暴露，越來(lái)越多的投資客對于社區底商信心不足。而從國內其他城市出臺的政策來(lái)看，從政府層面，已開(kāi)始限制社區底商的發(fā)展。比如北京市就曾發(fā)布了“北京商業(yè)發(fā)展白皮書(shū)”，重申了限制底商，鼓勵大商家進(jìn)社區，建立專(zhuān)門(mén)的、獨立的社區服務(wù)體系。
目標定制 獨立商業(yè)受歡迎
一方面是大型社區的餐飲、娛樂(lè )、消費等配套奇缺，另一方面，卻是社區底商出租率降低，投資回報率普遍降低，社區底商不得不升級，獨立商業(yè)的面市，成為一種趨勢。
獨立商業(yè)以相對獨立的建筑形態(tài)區別于社區底商，許多獨立商業(yè)都有明確的定位，以定制為目標，以包括餐飲、娛樂(lè )等聚人氣的業(yè)態(tài)定位為基礎，為投資客尋找片區內需求最大的方向。它一改社區底商只管賣(mài)不管理的現狀，加入了更多的定向管理，讓定制不只是停留在方向選擇上，更體現在方方面面，從而大力降低投資客的投資風(fēng)險，提升投資回報率。
拿現在昆明幾家定制式獨立商業(yè)舉例吧。以龍湖水晶酈城·晶悅薈特色商業(yè)為例，面積從50-400平方米不等，投資客可以根據自己的實(shí)際情況來(lái)投資商鋪，而從回報率上說(shuō)，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運營(yíng)公司負責招商和管理，從而降低投資客的風(fēng)險，高質(zhì)量的物業(yè)管理團隊給消費者帶來(lái)最貼心的服務(wù)，最暖心的享受，從而提升獨立商業(yè)的軟性服務(wù)；如果從業(yè)態(tài)選擇上說(shuō)，龍湖水晶酈城·晶悅薈以中端特色餐飲和帶有小資情調的咖啡廳、茶館為主，把聚人氣放在第一位，將體驗式商業(yè)放到重要的位置上，將獨立商業(yè)的覆蓋面發(fā)揮到最大，不但將小區內人群聚集其中，還把小區3-5公里范圍內的人群均聚集在龍湖水晶酈城的獨立商業(yè)中，從而讓投資客利益最大化，投資回報率最大化。從而實(shí)現，跟著(zhù)龍湖水晶酈城，簡(jiǎn)單投資，快樂(lè )賺錢(qián)。
無(wú)獨有偶，昆明除了龍湖水晶酈城在做獨立商業(yè)，銀海·幸福廣場(chǎng)也在升級社區商業(yè)服務(wù)，開(kāi)啟獨立商業(yè)模式。銀海·幸福廣場(chǎng)定位為“城市生活廣場(chǎng)”，在發(fā)揮城市副中心商業(yè)功能，滿(mǎn)足區域內居住人群及商務(wù)客群一站式購物需求的基礎上，更加強調商業(yè)整體與周邊生活、教育、人文、景觀(guān)配套的協(xié)調性、互動(dòng)性，強調購物的體驗感，實(shí)現住戶(hù)、商戶(hù)、消費者對城市生活及商業(yè)功能需求與情感需求的完美結合。
據記者了解，昆明正在升級社區商業(yè)，推廣獨立商業(yè)的還有云路中心等項目?；趯椖恐苓吺袌?chǎng)環(huán)境的分析，云路中心就將自身定位為精品社區商業(yè)，將服務(wù)對象鎖定為吳井片區的消費者。項目憑借其獨特的區位優(yōu)勢，以及小體量帶來(lái)的靈活性，為項目的商業(yè)規劃、招商、運營(yíng)提供了良好的先天基因。作為環(huán)城南路商圈的有力補充，云路中心以其合理的商業(yè)規劃、動(dòng)線(xiàn)規劃、優(yōu)質(zhì)的主力商家資源，形成了環(huán)城南路的商圈核心，反而探索出了一條特色鮮明，別具一格的發(fā)展之路。
獨立商業(yè)的出現，不僅成為提升片區居住品質(zhì)的保障，更為投資者提供了全新的投資選擇。
名詞解釋
社區商業(yè)
社區是指在一定區域內的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區。而社區商業(yè)則是主要為社區居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設施（含無(wú)店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿(mǎn)足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設施正常運營(yíng)的居民住宅區商業(yè)。調查數據顯示，社區商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以?xún)?。如果按照載體建筑形式分類(lèi)，社區商業(yè)主要有底商型商業(yè)、裙房型商業(yè)、獨立型商業(yè)三種。