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　　回顧已經(jīng)過(guò)去的2016年，1-9月的中國樓市可以用“一片紅火”來(lái)形容，不僅北上廣深的房?jì)r(jià)呈現出“量?jì)r(jià)齊升”態(tài)勢，而且以“樓市四小龍”為代表的二線(xiàn)城市“供需兩旺”，甚至廊坊、昆山和東莞等三四線(xiàn)城市也迎來(lái)了久違的繁榮。樓市大幅回暖還加速了房企對優(yōu)質(zhì)城市的土地爭奪，前三季度“地王”現象不斷涌現。10月后，隨著(zhù)22個(gè)城市被“限購限貸”和交易所、發(fā)改委等機構對房企融資條件進(jìn)行限制，中國樓市開(kāi)始顯著(zhù)降溫，主要城市的成交量出現了顯著(zhù)下行，開(kāi)發(fā)商也受制于資金限制而延緩了拿地步伐。
　　展望2017年，隨著(zhù)政府對樓市調控力度的逐漸增大，尤其是去年12月16日結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議對樓市定調為“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，以及2017年政策基調已從過(guò)去的“穩增長(cháng)”轉變?yōu)?ldquo;防風(fēng)險”后，本輪地產(chǎn)小牛市料將步入尾聲。“限購限貸”政策對投資型客戶(hù)和改善居住客戶(hù)構成了精確打擊，2017年全國范圍內的樓市成交量料將延續2016年5月份以來(lái)的下行態(tài)勢，監管機構對房企融資條件的收緊措施也在一定程度上對開(kāi)發(fā)商拿地補儲構成了制約，2017年土地成交量和商品房成交量料將同比下行。然而，本輪地產(chǎn)小牛市帶有非常強烈的“去庫存”述求，在經(jīng)過(guò)1年多的去化后，當前部分優(yōu)質(zhì)城市的庫存維持在低位，上海、合肥、南京等城市的存銷(xiāo)比均嚴重低于6個(gè)月，但這些城市長(cháng)期處于人口和資源持續流入狀態(tài)，這意味著(zhù)部分優(yōu)質(zhì)城市的房?jì)r(jià)仍有較好支撐。同時(shí)，中央經(jīng)濟工作會(huì )議還提出了“符合中國國情、適應市場(chǎng)規律的房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”和“要繼續扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，促進(jìn)農民工市民化”，這可能預示著(zhù)“超級城市圈+特色城鎮化”或是中國城市和樓市的未來(lái)發(fā)展方向。2017上半年，熱點(diǎn)城市大概率仍將維持高壓態(tài)勢，三四線(xiàn)城市可能出臺專(zhuān)門(mén)的“因城因地”去庫存政策。
 
一、房?jì)r(jià)回顧與展望
　　受2014年以來(lái)央行一系列貨幣寬松政策的刺激和部分城市限購限貸等政策的放松影響，中國樓市自2015年開(kāi)始觸底回升，百城住宅價(jià)格指數同比值自2015年4月以來(lái)出現了連續19個(gè)月的正增長(cháng)，2016年11月達到了歷史高值18.71?；仡櫛据喌禺a(chǎn)牛市，深圳樓市點(diǎn)燃了第一把火，2015年4-7月累計上漲了20%，隨后北京、上海、南京、合肥等城市的房?jì)r(jià)開(kāi)始啟動(dòng)，這些城市的房?jì)r(jià)上漲極大地刺激了廈門(mén)、武漢、蘇州等城市的房?jì)r(jià)上行，尤其是在2015年底至2016年春節前后，越來(lái)越多的城市開(kāi)始加入房?jì)r(jià)上漲俱樂(lè )部，全國范圍內的地產(chǎn)牛市正式開(kāi)啟。如果說(shuō)本輪地產(chǎn)牛市的“牛頭”是在2015下半年，則牛市的高潮部分一定是在2016年，諸如北京、上海、廣州、南京、合肥等“重點(diǎn)十六城”中的絕大多數城市都是在2016年第一季度后開(kāi)始加速上升，截至2016年10月，廈門(mén)、合肥、南京等城市相比2016年3月累計漲幅均在20%以上。
　　然而，本輪地產(chǎn)牛市與過(guò)去不同的是，并非所有的城市房?jì)r(jià)都出現了上漲，諸如沈陽(yáng)、泉州、鄂爾多斯、濰坊等二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)甚至出現了不同幅度的下滑，其中沈陽(yáng)2016年11月同比下降幅度高達6%。如果我們把全國百城房?jì)r(jià)按漲幅進(jìn)行區間分類(lèi)后會(huì )發(fā)現，在2015年9月開(kāi)啟的這波地產(chǎn)牛市中，有近1/3的城市房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，而且還出現了不同幅度的下滑；如果我們進(jìn)一步把本輪地產(chǎn)牛市與上一輪地產(chǎn)牛市（2012年9月-2013年9月）進(jìn)行對比，可以發(fā)現，在本輪地產(chǎn)牛市中房?jì)r(jià)下降的城市數量是上次的3倍，而且房?jì)r(jià)漲幅處于1-10%的城市數量不足上次的70%。那些庫存較高、人口持續流出、經(jīng)濟發(fā)展前景較弱的城市在2016年地產(chǎn)牛市中大都表現較差，隨著(zhù)中國從“一般城市化”到“都市圈化”發(fā)展模式的日益成型，樓市加速分化的趨勢料將進(jìn)一步得到確認。
　　展望2017年，隨著(zhù)去年國慶期間22個(gè)城市被“限購限貸”，以及隨后的一系列對房企融資條件進(jìn)行限制的政策出臺，全國范圍內的房?jì)r(jià)同比漲幅均有一定的回調壓力，特別是深圳、杭州等漲速過(guò)快且漲幅過(guò)大的城市。去年12月16日結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議對樓市定調為“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，而且2017年的政策基調已從過(guò)去的“穩增長(cháng)”轉變?yōu)?ldquo;防風(fēng)險”后，本輪地產(chǎn)小牛市料將隨之步入尾聲。與過(guò)去不同的是，此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議還提出了“符合中國國情、適應市場(chǎng)規律的房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”和“要繼續扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，促進(jìn)農民工市民化”，這可能預示著(zhù)“超級城市圈+特色城鎮化”或是中國城市和樓市的未來(lái)發(fā)展方向。2017上半年，熱點(diǎn)城市大概率仍將維持高壓態(tài)勢，三四線(xiàn)城市可能出臺專(zhuān)門(mén)的“因城因地”去庫存政策。在中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“穩是主基調，穩是大局”發(fā)展戰略下，若2017年出現經(jīng)濟下行壓力較大的情況，地產(chǎn)調控政策不排除會(huì )出現階段性邊際收緊的弱化，同時(shí)考慮到大多數城市在本輪地產(chǎn)牛市中都有不同程度的去庫存，當前上海、合肥、南京等城市的存銷(xiāo)比均嚴重低于6個(gè)月，開(kāi)發(fā)商在這些城市可能存在較強的“惜售情結”，2017年優(yōu)質(zhì)城市的房?jì)r(jià)回調幅度料將有限。
 
二、成交量回顧與展望
　　2015年3月起全國住宅銷(xiāo)售溫和回暖，2015年5月全國累計住宅銷(xiāo)售面積同比增速由負轉正，2015年全年同比增速為6.90%。2016年延續了2015年的樓市回暖勢態(tài)，2016年1-11月的單月住宅累計銷(xiāo)售面積均為近5年的最高值，截至2016年11月，全國累計住宅銷(xiāo)售面積同比增速高達24.5%，遠高于2015年同期的7.9%。庫存方面，統計局公布的全國商品住宅待售面積自2016年2月后開(kāi)始出現單邊下行態(tài)勢，10月底總待售面積4億平方米，同比大幅下行8%。從具體城市看，當前上海、廣州等一線(xiàn)城市和南京、合肥、武漢等二線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比均嚴重低于6個(gè)月。2014年以來(lái)的央行持續寬松政策和相關(guān)部門(mén)出臺的一系列去庫存政策極大地降低了一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市的住宅庫存，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲也在很大程度上刺激了三四線(xiàn)城市去庫存。經(jīng)過(guò)近1年的地產(chǎn)牛市，一般三四線(xiàn)城市的庫存都得到了不同程度的去化，但庫存總量仍維持在高位。
　　展望2017年，隨著(zhù)政府對樓市調控力度的逐漸增大，本輪地產(chǎn)小牛市將逐漸步入尾聲。“限購限貸”政策對投資型客戶(hù)和改善居住客戶(hù)構成了精確打擊，2017年全國范圍內的樓市成交量料將延續2016年5月份以來(lái)的下行態(tài)勢。隨著(zhù)重點(diǎn)城市調控政策趨嚴，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)可能會(huì )出現一定幅度的回調，優(yōu)質(zhì)城市房?jì)r(jià)滯漲會(huì )對三四線(xiàn)城市去庫存帶來(lái)較大的負面影響。同時(shí)，考慮到中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“要繼續扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，促進(jìn)農民工市民化”、“重點(diǎn)解決三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存過(guò)多問(wèn)題，要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮化結合起來(lái)……提高三四線(xiàn)城市教育、醫療等公共服務(wù)水平，增強對農業(yè)轉移人口的吸引力”，若2017年國家針對三四線(xiàn)城市制定了專(zhuān)門(mén)的“因城因地政策”,則三四線(xiàn)城市的高庫存有望進(jìn)一步得到去化。
 
三、土地市場(chǎng)回顧與展望
　　100個(gè)大中城市中,各城市住宅土地成交2015年觸底回升后在2016年開(kāi)始出現明顯分化。2016年1-11月全國住宅類(lèi)用地成交總面積3.64億平方米,同比微降1%,成交總金額1.58萬(wàn)億元,同比大幅上升45.87%。從各線(xiàn)城市看,受制于一線(xiàn)城市供地持續放緩,自2016年4月開(kāi)始,一線(xiàn)城市土地成交面積開(kāi)始大幅下行,2016年10月和11月分別同比下滑78%和38%,1-11月平均下滑49%,但同期一線(xiàn)城市土地溢價(jià)率高達77%。高燒不退的一線(xiàn)地價(jià)疊加持續放緩的土地供應迫使廣大開(kāi)發(fā)商轉向比較優(yōu)質(zhì)的二三線(xiàn)城市進(jìn)行土地爭奪,1-11月二線(xiàn)城市住宅類(lèi)土地成交面積近2億平方米,同比大幅上升16%,二線(xiàn)城市占全國總成交面積的53%,比2015年大幅增加近8%；房企在二線(xiàn)城市爭相拿地也極大地推升了這些城市的土地溢價(jià)率,2016年1-11月,二線(xiàn)城市平均土地溢價(jià)率67%,顯著(zhù)高于2015年同期的21%。2015年以來(lái)誕生的超過(guò)200個(gè)“地王”絕大多數發(fā)生在一線(xiàn)城市和優(yōu)質(zhì)二線(xiàn)城市。隨著(zhù)一般三四線(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展的日益式微,再加上這些城市的高庫存影響,開(kāi)發(fā)商對在三四線(xiàn)城市拿地表現得異常謹慎,2016年1-11月,三四線(xiàn)城市合計土地成交面積1.6億平方米,同比大幅下行10%。從全國范圍內看,土地成交溢價(jià)率與成交面積在2016年一季度之后的持續背離也正是對一二三線(xiàn)城市分化的反映。
　　展望2017年,受“限購限貸”和房企融資收緊政策的影響,開(kāi)發(fā)商拿地節奏料將出現放緩,尤其是對在三四線(xiàn)城市拿地將會(huì )表現得更加謹慎。但是,由于當前一線(xiàn)城市和部分優(yōu)質(zhì)二線(xiàn)城市的住宅庫存較低,主要開(kāi)發(fā)商在優(yōu)質(zhì)城市的土地儲備相對不足,2017年房企仍有較強動(dòng)機在優(yōu)質(zhì)城市拿地補儲。去年12月16日結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“房?jì)r(jià)上漲壓力較大的城市要合理增加土地供應”政策有利于滿(mǎn)足房企在優(yōu)質(zhì)城市的拿地需求。同時(shí),在國家收緊了房企的融資條件后,開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源受到了較大約束,這會(huì )顯著(zhù)降低“地王”出現的幾率,2017年開(kāi)發(fā)商拿地的土地溢價(jià)率料將維持下行態(tài)勢。