近年來(lái)，受經(jīng)濟大環(huán)境和電商崛起的影響，商業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的沖擊。目前來(lái)看，電子商務(wù)快速發(fā)展，沖擊著(zhù)傳統商業(yè)模式，百貨店陷入倒閉潮，并且倒閉潮有加劇的趨勢。洗牌潮正在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上演，尋找更好的發(fā)展模式成為更多商業(yè)地產(chǎn)的破局之道。
進(jìn)入2016年之后百貨店關(guān)門(mén)、購物中心經(jīng)營(yíng)慘淡，據《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，截至今年6月末，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達15263萬(wàn)平方米，同比激增23%，部分二三線(xiàn)城市商業(yè)用房等消化周期達50個(gè)月以上，一些城市甚至達100個(gè)月以上，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢嚴峻。
行業(yè)業(yè)績(jì)分化明顯
9月22日，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)萬(wàn)達商業(yè)發(fā)布業(yè)報，截至2016年6月30日為止的六個(gè)月期內，集團收入人民幣376.35億元，與2015年同期相比增長(cháng)21.82%。公司權益擁有人應占核心溢利扣除公允價(jià)值變動(dòng)影響為人民幣27.11億元，與2015年同期相比增長(cháng)19.74%。
雖然商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域素來(lái)有“北萬(wàn)達、南寶龍”一說(shuō)，然而比起萬(wàn)達，深耕上海寶龍地產(chǎn)的整體規模仍然要小得多。
業(yè)報顯示，2016年上半年，寶龍地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額約75.09億人民幣，較去年同期上升6.1%;總收入約62.25億元，較去年同期上升31.7%;毛利率從去年的32.9%上升到37.2%;凈利潤為12.08億元，較去年同期上升5.7%;核心盈利潤約為7.8億元，較去年同期上升26.2%;同時(shí)，加權平均融資成本從去年的7.55%下降至6.73%。
旅游+地產(chǎn)模式更加受追捧
這一模式的核心特征是，旅游和休閑商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是核心盈利渠道，地產(chǎn)銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)為輔，由旅游為引擎帶動(dòng)周邊土地成為投資熱點(diǎn)，盤(pán)整做大資產(chǎn)上市
借助景區或城市的區位優(yōu)勢，以度假地產(chǎn)或休閑商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要目的，從而形成旅游吸引力，成為休閑度假目的地，如旅游帶動(dòng)的新型城鎮化示范大理雙廊、設計師主導的精品酒店集群莫干山、都市旅游休閑商業(yè)證券化的上海新天地。
在國內，大手筆進(jìn)軍區域開(kāi)發(fā)商的則是旅游地產(chǎn)界新貴——萬(wàn)達，無(wú)論是度假區還是文旅城，動(dòng)轍數百億的投資額，與“求新求大求最”的跨領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈搭建，無(wú)不體現這位商業(yè)地產(chǎn)巨擘在旅游地產(chǎn)上的雄心。雖然在數字上還未及表現，但“圈人、圈地、圈眼球”的效果已經(jīng)初步顯現。
“假旅游、真地產(chǎn)”這種以旅游為名的圈地未來(lái)將寸步難行，旅游與地產(chǎn)并重才是旅游地產(chǎn)可持續盈利的出路。旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向，也由“旅游+地產(chǎn)”兩層皮延伸到“關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群”，特別是“目的地型復合城市功能”。
總結知名案例的成功要素，不難發(fā)現，優(yōu)質(zhì)的落地產(chǎn)品、精細化的管理、科學(xué)的規劃、符合市場(chǎng)的業(yè)態(tài)配比、精準多元的營(yíng)銷(xiāo)渠道，都是項目能夠可持續盈利的要素。整個(gè)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現項目規?；?、分布集群化、投資民營(yíng)化、產(chǎn)品復合化、體驗主題化、運營(yíng)專(zhuān)業(yè)化、盈利多元化的特征，雖然仍存在項目同質(zhì)化、資金周轉率低、運營(yíng)不成熟、良莠不齊、規模以上項目占據核心資源等問(wèn)題，但“重運營(yíng)、輕資產(chǎn)”的大勢已然顯現。
產(chǎn)品類(lèi)型上，山地類(lèi)旅游地產(chǎn)項目、主題公園類(lèi)、養老類(lèi)旅游地產(chǎn)項目未來(lái)幾年是發(fā)展高峰期；開(kāi)發(fā)商角度，投資也越來(lái)越青睞小股權、大開(kāi)發(fā)、輕資產(chǎn)的模式；消費端方面，如房金所等支持消費者金融產(chǎn)品已經(jīng)面市，旅游地產(chǎn)“眾籌”雖舉步維艱，但也不斷涌現。真正的旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展或許還要幾年洗牌期，長(cháng)遠的贏(yíng)家與更多元的盈利渠道正開(kāi)啟一場(chǎng)空前生動(dòng)的“貼地飛行”。