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　　商業(yè)地產(chǎn)(Business Real Estate)是指房地產(chǎn)類(lèi)別中按照用途劃分用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)品，也就是說(shuō)這類(lèi)房地產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)目的不是用于居住或其他，而是供商業(yè)活動(dòng)使用。商業(yè)地產(chǎn)的范圍很廣，包括商場(chǎng)(購物中心大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字褂、娛樂(lè )場(chǎng)所、體閑性場(chǎng)所和各類(lèi)消費場(chǎng)所的商業(yè)物業(yè)。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為當今中國的熱點(diǎn)地產(chǎn)而傳統的住宅地產(chǎn)則是單一地產(chǎn)，它在選址、目標客戶(hù)以及產(chǎn)品規劃設計方面都有較大差異，因此，為了順應時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)際的建筑設計也必須做出一此相應的改革。下面就從這一問(wèn)題出發(fā)，從以下幾個(gè)方面來(lái)重點(diǎn)探討下建筑設計怎樣更好地配合商業(yè)地產(chǎn)
1傳統住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的差異化研究
　　住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，功能用途一般來(lái)講只是居住，而商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的復合體，功能用途方面較廣泛。因此二者在開(kāi)發(fā)投資方面有很多不同點(diǎn):
1.1影響選址的因索不同
　　住宅地產(chǎn)在選址時(shí)，重視的是地理區位，開(kāi)發(fā)項目所處地區的政治、經(jīng)濟、文化、社會(huì )等環(huán)境雖然也要考慮，但是不是選址考慮的重點(diǎn)。因為在一般情況下，只要住宅地產(chǎn)的地理區位好，配套設施齊全，就有市場(chǎng)。而且住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)往往在一個(gè)城市里選址，同一城市里面政治、經(jīng)濟、文化、社會(huì )等環(huán)境差異不大，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有選擇的余地但是對商業(yè)地產(chǎn)而言，地產(chǎn)只是基礎，商業(yè)才是關(guān)鍵。只有商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功，商業(yè)地產(chǎn)才會(huì )獲得收益。而商業(yè)成功與否的關(guān)鍵取決于商業(yè)所處地區的政治、經(jīng)濟、文化、社會(huì )等環(huán)境。同時(shí)，一此商圈跨市或者跨省的主題商業(yè)城(如大西洋百貨、百腦匯、賽博等)的選址往往面對多個(gè)城市，不同城市的政治、經(jīng)濟、文化、社會(huì )等環(huán)境因索又是不同的，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商自然要將這此因索考慮進(jìn)去
1.2開(kāi)發(fā)面對的目標客戶(hù)不同
　　住宅地產(chǎn)的目標客戶(hù)有兩種，包括投資者和消費者，而且以后者為主。因為住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的就是滿(mǎn)足人們的居住需求。但是商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的復合體，面對的目標客戶(hù)就比較復雜，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商至少面對三種客戶(hù):投資者、經(jīng)營(yíng)者、終端消費者。這也就是人們常說(shuō)的:住宅地產(chǎn)是“直銷(xiāo)”而商業(yè)地產(chǎn)是“傳銷(xiāo)”，不但要賣(mài)的好，還要經(jīng)營(yíng)的好。只要終端消費者買(mǎi)了商品，經(jīng)營(yíng)者才能交租金給投資者，開(kāi)發(fā)商才可能盈利。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商就要對終端消費者的生活方式、需求種類(lèi)、消費特點(diǎn)等認真研究。只有掌握了終端消費者的心理，才能準確定位開(kāi)發(fā)項目，吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者
1.3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品規劃設計形式不同
　　住宅地產(chǎn)的規劃設計通常主要考慮景觀(guān)、配套設施、房型等，為的是提高居住的舒適性及方便性。而商業(yè)地產(chǎn)的規劃設計主要是為增加消費額，要提高消費額一是要吸引消費者，增加消費者數量，二是要延長(cháng)消費者的逗留時(shí)間，刺激其增加消費。因此，商業(yè)地產(chǎn)的規劃設計主要是圍繞提升和留置客流量而考慮，如便捷的到訪(fǎng)交通，寬敞的停車(chē)場(chǎng)所，舒適的購物環(huán)境，可口的特色小吃，豐富的娛樂(lè )、體閑設施等。打造的是一個(gè)讓消費者在吃喝玩樂(lè )中愉快消費的平臺。此外，較大的購物中心主力店的招商定位必須盡早明確，商業(yè)地產(chǎn)在規劃設計時(shí)將主力店的設計要求考慮在內。因為不同的主力店對設計的流程}I}內容都有要求。比如，家樂(lè )福對賣(mài)場(chǎng)的面積、停車(chē)位的面積、貨價(jià)的陳列等都有一系列的要求。同時(shí)，商業(yè)建筑設計}_種多、專(zhuān)業(yè)牽涉面廣，項目的品質(zhì)保證就是要把規劃、建筑、景觀(guān)和裝修等結合好，如在建筑設計時(shí)就要考慮好燈光照明系統、外立面廣告系統、公共部位的內裝演系統、景觀(guān)系統和標識系統等設計的有效整合，才能達到最佳效果，正是因為這此差異的存在，因此，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計時(shí)，必須充分考慮每一個(gè)具體的差異，進(jìn)而提出一個(gè)創(chuàng )新性的建筑設計方案
2現代社會(huì )建筑設計怎樣更好的配合商業(yè)地產(chǎn)
　　結合以上內容以及筆者在大商集團的工作經(jīng)歷，為了更好的配合商業(yè)地產(chǎn)，在實(shí)際的建筑設計中必須充分考慮以下兩方面的因索z.1合理協(xié)調現代建筑設計中幾大基本因索之間的關(guān)系
在現代建筑設計中，人力資本、結構資本、知識產(chǎn)權資本和社會(huì )(關(guān)系)資本是四大基本因索，它們在建筑設計中起著(zhù)重要的基礎性作用。特別是在商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計中，由于社會(huì )資本、結構資本等區別于傳統的地產(chǎn)形式，因此，這四種因索之間的協(xié)調顯得尤為重要協(xié)調過(guò)程中，首先，要保證的是結構資本和人力資本，因為這兩類(lèi)資本是地產(chǎn)發(fā)展中的物質(zhì)基礎，沒(méi)有它們來(lái)發(fā)展地產(chǎn)無(wú)異于構造空中樓閣，再好的建筑設計創(chuàng )意也不會(huì )收到效果。其次，由于商業(yè)地產(chǎn)和傳統的住宅地產(chǎn)相比，產(chǎn)品性更強，所以，對于商業(yè)地產(chǎn)，知識產(chǎn)權資本和社會(huì )資本的作用也比較大。針對以上理論，在進(jìn)行相關(guān)商業(yè)的建筑設計時(shí)，最好采用合理實(shí)地調查、理論建模、綜合分析等方法來(lái)充分認識這四者之間量和質(zhì)的關(guān)系，并且要積極增加知識產(chǎn)權資本和社會(huì )資本所占的比重。這方面成功的范例有很多，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如大商集團就采用了新瑪特、麥凱樂(lè )、千盛三個(gè)商號，并且每個(gè)商號的建筑特點(diǎn)都有獨特的設計手法，像是新瑪特全國各店的“海浪飄檐”，這此都在無(wú)形中構成了商業(yè)地產(chǎn)的知識產(chǎn)權資本，成了大商集團隱形的宣傳材料，進(jìn)而為大商集團贏(yíng)得了很多潛在的客戶(hù)。針對商業(yè)地產(chǎn)與傳統住宅地產(chǎn)之間的差異采取合適的改進(jìn)措施
　　從對比分析中我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)與傳統的住宅地產(chǎn)在選址、目標客戶(hù)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)形式等方面都有較大差異，且這三點(diǎn)不同又可以歸結為同一個(gè)變化因索，即多樣化的增加。這就要求我們在建筑設計中一改傳統的建筑思想，無(wú)論在建筑技術(shù)、建筑功能還是建筑美學(xué)上都要充分考慮每一位客戶(hù)的具體要求，以求做到盡善盡美。關(guān)于這一方面的問(wèn)題，萬(wàn)達集團就做的非常好，在從第一代的單店、第二代的組合店到第三代城市綜合體(萬(wàn)達廣場(chǎng)、萬(wàn)達影院、萬(wàn)千百貨以及萬(wàn)達酒店的綜合體)的發(fā)展過(guò)程中，萬(wàn)達集團一方面不斷開(kāi)拓新的商業(yè)地產(chǎn)，另一方面又通過(guò)充分了解商業(yè)地產(chǎn)與傳統住宅地產(chǎn)之間的差異，采取了合理的措施，改進(jìn)了許多傳統的住宅地產(chǎn)，這種做法既可以節約地產(chǎn)發(fā)展成本，又可以充分利用原有地產(chǎn)優(yōu)勢，是一種非常好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式
總結
　　綜上所述，為了更好的配合商業(yè)地產(chǎn)，建筑設計的改革需要從兩個(gè)方面人手，一方面要合理協(xié)調現代建筑設計中幾大基本因索之間的關(guān)系，另一方面要充分了解商業(yè)地產(chǎn)與傳統住宅地產(chǎn)之間的差異，并針對具體的差異來(lái)提出具體的建筑設計改革措施