行業(yè)發(fā)展現狀與趨勢
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前瞻策劃方案和關(guān)鍵節點(diǎn)分析
商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的非住宅房地產(chǎn)，是商店、寫(xiě)字樓、酒店、旅館等商業(yè)用途物業(yè)的通稱(chēng)。商業(yè)用房開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以有形商品銷(xiāo)售場(chǎng)所作為投資對象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)以貨幣投入，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為為實(shí)施投資，創(chuàng )造出具有商業(yè)價(jià)值的房地產(chǎn)商品，并據以獲得商鋪開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)和商業(yè)利益。因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)和商業(yè)的雙重開(kāi)發(fā)。
在實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，編制項目開(kāi)發(fā)方案時(shí)，相關(guān)的內容就要多得多，根據多年的實(shí)踐經(jīng)驗，一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)方案至少要包括以下的具體要素：
1、資金運作方案
2、項目實(shí)施方案；
3、營(yíng)銷(xiāo)方案；
4、招商方案；
5、推廣和品牌方案；
6、人員班子方案；
7、專(zhuān)業(yè)機構的合作方案?！?/div>
在上述方案明確以后，要對整個(gè)開(kāi)發(fā)流程加以控制，主要控制的關(guān)鍵節點(diǎn)如下：
1.市場(chǎng)條件判斷---
開(kāi)發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱(chēng)之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀(guān)角度的分析，僅從所在地區的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區發(fā)展相應商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性，并對該項目的定位有個(gè)宏觀(guān)的思考。
因為商業(yè)地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多，而且各種商業(yè)地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題：如果某個(gè)地區的社會(huì )生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話(huà)，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區投資建設大型商業(yè)地產(chǎn)項目?！?/div>
如果已經(jīng)取得土地了，就必須進(jìn)行突破性、競爭性的思維，找出項目的出路?！?/div>
2.項目位置選擇---
商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問(wèn)題對于項目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應的條件后，才可以做?！?/div>
商業(yè)地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比差異性大。一個(gè)住宅社區、一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限性在一定范圍內，但商業(yè)地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì )隨著(zhù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化發(fā)生倍增，也會(huì )發(fā)生銳減。當一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目的客流發(fā)展倍增的時(shí)候，項目所在位置能否適應就成為一個(gè)重要的問(wèn)題?！?/div>
針對不同的項目有不同的確定方案，開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團隊進(jìn)行該項工作的研究分析，也可以委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機構進(jìn)行選擇。
在混合性的項目中，商業(yè)用地布置也十分重要?！?/div>
3.判斷可發(fā)展規模---
在完成商業(yè)地產(chǎn)選址工作后，需要針對特定項目選址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規模的可行性分析，即確定該項目的市場(chǎng)基礎，周邊商圈涵蓋人口的情況，可能的客戶(hù)流量，客戶(hù)流產(chǎn)生的項目營(yíng)業(yè)額及項目的可發(fā)展規模等一系列相關(guān)問(wèn)題?！?/div>
很多咨詢(xún)機構分析時(shí)使用的方法是以市場(chǎng)調查為基礎，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶(hù)流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區商業(yè)設施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目的規模。不同的咨詢(xún)機構在進(jìn)行上述分析時(shí)因為基礎數據信息取得的渠道不同，分析結果可能有很大的不同。比如，有些咨詢(xún)機構在為商業(yè)地產(chǎn)項目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗的假設，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是明顯的。有些強調市場(chǎng)調查的咨詢(xún)機構在做商業(yè)地產(chǎn)項目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調查信息，建立全方位分析模型對項目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設較少，結論更具時(shí)效性?！?/div>
在做完市場(chǎng)咨詢(xún)及可承受發(fā)展規模的研究后，需要依據項目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對項目的客戶(hù)定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節中可以進(jìn)行豐富和調整?！?/div>
4.項目土地取得及政府許可---
完成商業(yè)地產(chǎn)項目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商通過(guò)市場(chǎng)“招、拍、掛”的途徑從政府土地部門(mén)得到相應地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權。政府許可指向政府相關(guān)主管部門(mén)申請建設商業(yè)地產(chǎn)項目，并得到政府相應計劃委員會(huì )、規劃部、商委或經(jīng)委等政府部門(mén)機構的批準等。
項目土地取得應遵循兩大標準，即土地規模標準與土地價(jià)格標準。所謂土地規模標準是指商業(yè)地產(chǎn)項目對土地規模的要求，要滿(mǎn)足該項目本身功能的需要；而土地價(jià)格標準則是指土地價(jià)格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢，尤其在項目運作初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。
5.項目定位細化---
應該說(shuō)，前期拿地時(shí)的定位是一個(gè)方向性的定位，在方向正確的前提下，應當徹底地、細致地研究分析項目的消費目標客戶(hù)、項目類(lèi)型、商業(yè)業(yè)態(tài)、盈利模式、產(chǎn)品形式、特點(diǎn)、啟動(dòng)策略、財務(wù)測算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒(méi)成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場(chǎng)?！?/div>
通常第四、第五點(diǎn)可同時(shí)實(shí)施，在取地的過(guò)程中修正項目定位，在項目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始?！?/div>
6.項目規劃設計---
項目的規劃設計包括項目商業(yè)運營(yíng)方案設計、建筑方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以商業(yè)運營(yíng)方案設計為重中之重，沒(méi)有商業(yè)運營(yíng)方案設計，那么建筑就會(huì )變得沒(méi)有意義，在國內，商業(yè)運營(yíng)方案設計通常是由策劃機構或咨詢(xún)公司來(lái)完成，從而使建筑設計有了依據。在建筑設計方面，方案設計可以稱(chēng)之為宏觀(guān)設計，將決定商業(yè)地產(chǎn)項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率，室內空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內空間的合理動(dòng)線(xiàn)布局等。初步設計及施工圖紙設計可以稱(chēng)之為微觀(guān)設計，即在商業(yè)運營(yíng)方案設計基礎上進(jìn)行純建筑工程角度的深化與細化?！?/div>
部分開(kāi)發(fā)商委托外國的設計機構進(jìn)行方案設計階段的設計，委托國內設計單位進(jìn)行初步設計及施工圖的設計。該種組合既可以降低設計成本，又可以保證設計質(zhì)量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內設計機構將無(wú)法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡管完成，但會(huì )有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。
7.設計方案的市場(chǎng)化---
設計方案的市場(chǎng)化是指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司，由市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司針對此概念設計提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設計方案的市場(chǎng)化理念具有市場(chǎng)準確度。這正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節。原因在于商業(yè)地產(chǎn)項目必須強調經(jīng)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)論是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店等都對商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業(yè)地產(chǎn)的設計不能最大限度滿(mǎn)足商戶(hù)的功能需求，那么商戶(hù)最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇項目，所以任何商業(yè)地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場(chǎng)需求?！?/div>
而建筑師的最大的長(cháng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng )造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項目將面臨空前的市場(chǎng)壓力?！?/div>
8.項目設計、市場(chǎng)調整方案及財務(wù)方案的系統化整合
在完成了上述項目設計、市場(chǎng)調整方案及財務(wù)資金計劃和融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調整，即系統整合問(wèn)題。通過(guò)調整整合，判斷項目規模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問(wèn)題，那么需要回到設計階段進(jìn)行相關(guān)調整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案?！?/div>
9.項目方案的政府許可---
完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門(mén)提供可行性研究報告，向規劃部門(mén)提交方案設計，向交通部門(mén)提交交通方案，向消防部門(mén)提交消防方案，向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評估報告，向供電部門(mén)提交項目用電方案，向煤、自來(lái)水公司、市政管理部門(mén)提交相應方案以及向其他主管部門(mén)提交其他的文件，并得到上述部門(mén)認可批準的過(guò)程。項目方案的政府許可過(guò)程，常規來(lái)講需要至少近半年時(shí)間，需要認真對待?！?/div>
在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心部分，影響到項目的最終規劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿(mǎn)足消防規范，以及項目是否有足夠的電力、其他市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì )影響項目的投資回報預測?！?/div>
交通審批
交通審批指規劃部門(mén)協(xié)助交通主管部門(mén)對該商業(yè)地產(chǎn)項目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專(zhuān)業(yè)交通研究機構進(jìn)行項目的交通分析和研究，對商業(yè)地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組成進(jìn)行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于商業(yè)地產(chǎn)項目成功運營(yíng)起決定性作用。交通問(wèn)題可以成為項目成功的障礙也可以成為項目成功的有利因素。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來(lái)講，良好的外部交通環(huán)境會(huì )有效引導客流進(jìn)入項目地來(lái)消費，否則會(huì )大大降低到訪(fǎng)客戶(hù)的數量；良好的內部交通設置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項目的內部交通循環(huán)?！?/div>
消防審批
指消防部門(mén)對該商業(yè)地產(chǎn)項目的方案設計根據國家的消防規范進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規范，是否可以予以批準的過(guò)程。在許多地方，消防審批前置，即項目不能滿(mǎn)足消防要求，后序審批不能受理。如果消防部門(mén)最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著(zhù)前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費?！?/div>
一般來(lái)說(shuō)，項目的設計方案和目前國內的消防規范之間總是會(huì )有沖突。因為消防規范具有廣泛性，但技術(shù)有些滯后，防火分區很小，而作為更新速度很快的商業(yè)地產(chǎn)項目，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突，開(kāi)發(fā)商應探索雙方的平衡點(diǎn)，但安全性是不能忽視的。
規劃審批
規劃審批指項目所在地區規劃管理部門(mén)依據開(kāi)發(fā)商上報的項目方案設計，以項目的規劃使用條件為基礎，結合諸如消防審批、交通審批、環(huán)保等專(zhuān)項審批的結果對項目的規劃方案進(jìn)行批準的過(guò)程。規劃審批的結果將是商業(yè)地產(chǎn)項目操作過(guò)程中又一個(gè)對項目成功起決定作用的環(huán)節。規劃審批一旦定案，商業(yè)地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要修改，否則浪費太大?！?/div>
規劃審批的過(guò)程對于開(kāi)發(fā)商極為重要：如果發(fā)生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來(lái)說(shuō)將面臨很多需要返工、損失利益的問(wèn)題。要想保證規劃審批能按照既定目標實(shí)現，必須主動(dòng)有效與政府各主管部門(mén)進(jìn)行溝通，即使調整說(shuō)明，將有利縮短審批時(shí)間和少走彎路。
10.項目招標---
指開(kāi)發(fā)商完成項目設計方案的深化后，在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過(guò)招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監理單位、設備材料采購和供應及后面階段的機電咨詢(xún)商等，以便做好項目施工準備的過(guò)程。
11.項目財務(wù)核算---
指開(kāi)發(fā)商完成項目的設計方案后，建立或委托專(zhuān)門(mén)的財務(wù)融資機構對該商業(yè)地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀(guān)量化的決策依據。在財務(wù)分析核算過(guò)程中，財務(wù)融資機構需要以項目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論?！ ?/div>
對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目，不需要做的很細，過(guò)分精細可能會(huì )影響時(shí)間成本，采取銷(xiāo)售模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多?！?/div>
12.資金需求方案---
指財務(wù)融資機構結合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀(guān)的方案編制，再結合項目其他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案?！?/div>
13.融資方案---
指開(kāi)發(fā)商結合其自身資金狀況、企業(yè)自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制訂的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業(yè)地產(chǎn)投資商不知道金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項目運作時(shí)低估自身資源的重要性，過(guò)高評價(jià)自身在項目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對股權的過(guò)高期望，從而導致融資方案不可行?！?/div>
項目的財務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開(kāi)發(fā)商準確判斷項目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準確度會(huì )直接影響投資商決策的準確度。
14.項目融資---
除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金作支持，除非項目采取出售的融資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項目運作過(guò)程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開(kāi)發(fā)階段的資金準備及項目運營(yíng)期間的資金準備兩個(gè)極端的內容。主要形式有股權融資和債權融資?！ ?/div>
開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項目融資工作之前首先要進(jìn)行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計其在該項目中的股權期望，在融資過(guò)程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進(jìn)程?！?/div>
完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項目商業(yè)計劃的編寫(xiě)工作。項目商業(yè)計劃書(shū)是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。
在完成項目商業(yè)計劃書(shū)的編寫(xiě)工作以后，開(kāi)始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：
1）委托專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機構進(jìn)行融資；2）自己組織融資團隊進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調好的話(huà)，可齊頭并進(jìn)。
第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的，因為專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資服務(wù)機構可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該商業(yè)地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速對接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面，如果對這個(gè)金融圈子不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會(huì )耽誤時(shí)間，不會(huì )取得任何進(jìn)展。當然委托專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機構進(jìn)行項目融資服務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本，即需要在向融資服務(wù)機構支付一定融資啟動(dòng)費用的同時(shí)，還需另外支付相當于總融資資金額2.5%～5%的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開(kāi)發(fā)商可能認為上述標準太高，但需明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務(wù)機構其專(zhuān)業(yè)化能力值得懷疑，換言之，這種融資機構不太可能真正完成項目的融資?！?/div>
第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來(lái)講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團隊，這個(gè)融資團隊并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成?！?/div>
15.市場(chǎng)策劃---
項目的市場(chǎng)策劃屬于后期策劃，是產(chǎn)品變成商品、商品兌現利潤的重要一步，對于項目的成功至關(guān)重要。高明的市場(chǎng)策略可以降低項目的成本，并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間、收益空間和利潤空間?！ ?/div>
市場(chǎng)策劃多是聘請營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司進(jìn)行，以開(kāi)拓市場(chǎng)視野和借用外部資源?！?/div>
16.招商---
項目招商的方式主要有兩種
即：1）委托專(zhuān)業(yè)招商咨詢(xún)機構或由已經(jīng)聘請的營(yíng)銷(xiāo)代理公司進(jìn)行項目招商；
2）自己搭建招商團隊進(jìn)行招商工作。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來(lái)講，將規模較大的國際知名零售商請進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項目的招商，也就是主力店?！?/div>
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通常招商咨詢(xún)機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機構進(jìn)行項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展。
17.價(jià)格策劃---
對于采取商鋪出售方案的項目來(lái)講，開(kāi)發(fā)商需要對商鋪的售價(jià)進(jìn)行預測，并依據市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)價(jià)格。商鋪的售價(jià)首先由商鋪自身價(jià)值決定，根據基礎價(jià)格——租金效益進(jìn)行合理定位。其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準確性將有利于項目的出售操作。價(jià)格策略主要有三種：高開(kāi)低走，平開(kāi)平走，低開(kāi)高走?！?/div>
18.租金策略---
開(kāi)發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預測。預測必須依靠對現狀市場(chǎng)的研究和對未來(lái)市場(chǎng)的預測，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競爭市場(chǎng)的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率?！?/div>
19.商業(yè)管理公司的選擇---
項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。
商業(yè)地產(chǎn)管理公司介入物業(yè)管理的方式主要有：
1）管理公司以管理參股；2)聘請管理公司?！?/div>
其實(shí)商業(yè)管理公司可以在項目設計階段就介入項目，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開(kāi)始運作時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來(lái)項目的管理，那么開(kāi)發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進(jìn)行?！?/div>
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