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       核心提示：最近商業(yè)用地溢價(jià)成交的信息不斷，土地市場(chǎng)似有“解凍”之勢。隨著(zhù)商品住宅持續受到嚴厲調控，商業(yè)地產(chǎn)以不限購的特點(diǎn)“接棒”，成為吸引投資者的熱點(diǎn)物業(yè)形態(tài)，開(kāi)發(fā)商拿地熱情很高。但在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強、后續資金乏力、庫存大等問(wèn)題，在資金熱捧下易出現泡沫化傾向。

　　
　　最近商業(yè)用地溢價(jià)成交的信息不斷，土地市場(chǎng)似有“解凍”之勢。隨著(zhù)商品住宅持續受到嚴厲調控，商業(yè)地產(chǎn)以不限購的特點(diǎn)“接棒”，成為吸引投資者的熱點(diǎn)物業(yè)形態(tài)，開(kāi)發(fā)商拿地熱情很高。但在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強、后續資金乏力、庫存大等問(wèn)題，在資金熱捧下易出現泡沫化傾向。

　　商業(yè)地產(chǎn)逆勢崛起
　　6月上旬，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區嘉定新城一商業(yè)地塊，樓板價(jià)16063元/平方米，溢價(jià)率高達435.5%。出現溢價(jià)超過(guò)4倍的土地成交，盡管與底價(jià)不高有關(guān)，但還是讓業(yè)界頗為意外。
　　商業(yè)地塊受追捧，不僅在北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市同樣火爆。今年1-4月杭州主城區新成交各類(lèi)土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。
　　業(yè)內人士分析認為，在住宅調控不動(dòng)搖的背景下，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)，因此開(kāi)發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)拿地的動(dòng)力更大，預計今年會(huì )有更多房企涌向商業(yè)地產(chǎn)。
　　《2011中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)均相繼分立出專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉稱(chēng)，從2012年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數據來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達到了43.4%。這表明資金還在大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
 
　　多重因素導致商業(yè)地產(chǎn)受追捧
　　業(yè)內人士認為，調控的持續進(jìn)行、保障房建設的不斷推進(jìn)等因素正在改變業(yè)內對住宅市場(chǎng)的預期。復星國際聯(lián)席總裁、復地集團執行董事范偉表示，在樓市政策調控頻繁、市場(chǎng)波動(dòng)的環(huán)境下，單一專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險過(guò)大。在此形勢下，許多住宅開(kāi)發(fā)商轉向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險、尋求更廣的發(fā)展空間。
　　另外，商業(yè)地產(chǎn)的快速崛起還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟快速發(fā)展，對辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長(cháng)有關(guān)。為鼓勵商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，一些地方政府甚至明確提出，對于總投資在5億元以上的大型商業(yè)項目，在地價(jià)上給予5至7折優(yōu)惠，這無(wú)疑也調動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的拿地熱情。
　　而租金上漲也是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續增長(cháng)的動(dòng)力之一。戴德梁行今年2月發(fā)布的全球寫(xiě)字樓租務(wù)開(kāi)支報告指出，去年北京中央商務(wù)區每個(gè)工作間的年度租務(wù)開(kāi)支是全球升勢最快的。

　　局部泡沫逐漸顯露值得警惕
　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，隱含的風(fēng)險和泡沫逐漸顯現。在去年8月召開(kāi)的中國銀監會(huì )2011年年中工作會(huì )議上，銀監會(huì )就提醒，要對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺(jué)”。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院的統計數據顯示，近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達到16437萬(wàn)平方米。以西部某省會(huì )城市為例，2011年主城區人口為530萬(wàn)，城市綜合體存量為523萬(wàn)平方米，2012年將達到1061萬(wàn)平方米，幾乎翻了一倍。易居房地產(chǎn)研究院周建成認為，未來(lái)幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應過(guò)剩風(fēng)險。
　　世邦魏理仕的最新統計數據顯示，按過(guò)去兩年的平均消化量靜態(tài)計算，我國很多二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過(guò)15年，有的甚至達到60年?？梢哉f(shuō)，從供需關(guān)系來(lái)看，我國商業(yè)地產(chǎn)泡沫正逐漸顯露。
　　“目前很多地方的商業(yè)供應面積都嚴重過(guò)剩，未來(lái)肯定會(huì )有一大批大型商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，讓開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)鋪的投資者虧錢(qián)。”中國房產(chǎn)信息集團研究總監薛建雄稱(chēng)，短期內市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)項目供應量過(guò)大，而地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)能力參差不齊，有些商業(yè)項目將難逃關(guān)閉、重組和被收購的命運。特別是二線(xiàn)城市的新區項目，在當下住宅賣(mài)不動(dòng)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費來(lái)支撐。
　　值得注意的是，很多商業(yè)項目都直接銷(xiāo)售給了個(gè)人投資者。在那些商業(yè)地產(chǎn)項目大量同質(zhì)重復建設，短期內消費能力又沒(méi)有大幅上升的城市，此舉無(wú)疑是將巨大的風(fēng)險轉嫁給了后者，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。
　　易居(中國)控股有限公司董事局主席兼總裁周忻認為，商業(yè)地產(chǎn)需要完整的運營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)商至少要有自己的核心經(jīng)營(yíng)載體，現在很多開(kāi)發(fā)商拿著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)根本不知道如何運營(yíng)。另外，中國的融資環(huán)境等各方面的支持還不健全，不具備做大量商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)格局。