行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
隨著(zhù)2018年鐘聲的敲響，地產(chǎn)開(kāi)啟了進(jìn)入新時(shí)代的新篇章
時(shí)光荏苒，政策頻出的2017年一晃過(guò)去了，終于邁進(jìn)了2018年，大家或許還沉浸在跨年的喜悅中，而房地產(chǎn)的跨年或許也將意味著(zhù)從一個(gè)舊時(shí)代向新時(shí)代的過(guò)渡。在中國社科院研究生院城鄉建設經(jīng)濟系主任陳淮看來(lái)，進(jìn)入新時(shí)代，供求關(guān)系將發(fā)生根本逆轉，而改善居住條件，將帶動(dòng)持續的消費需求，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的機會(huì )和挑戰。自2017年12月18日-20日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)以來(lái)，國家各部委又再次對其進(jìn)行了跟進(jìn)定調。
住建部：深化制度改革分來(lái)調控
2017年12月23日，在全國住房城鄉建設會(huì )議上，住建部部長(cháng)王蒙徽對2018年工作任務(wù)作出部署：一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，2018年改造各類(lèi)棚戶(hù)區580萬(wàn)套；因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房，多渠道解決群眾住房問(wèn)題。二是抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。針對各類(lèi)需求實(shí)行差別化調控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房；庫存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
從此次召開(kāi)的全國住房城鄉建設會(huì )議可以看出，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)依然成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，相關(guān)鼓勵、限制、調整性政策都會(huì )比較多。
此次會(huì )議提到“2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控”。該表述和此前的房地產(chǎn)分類(lèi)調控的思路密切相關(guān)。從實(shí)際情況看，當前分類(lèi)調控的工作總體到位，但是還有很多問(wèn)題，比如分類(lèi)調控過(guò)程中，類(lèi)似住房、銀行、工商、公安、城市規劃、國土等部門(mén)如何進(jìn)行協(xié)調，以促使調控效果真正有效，這個(gè)是很關(guān)鍵的內容，預計分類(lèi)調控思路不變，但分類(lèi)調控的政績(jì)考核任務(wù)加大。
在分類(lèi)調控方面，此次會(huì )議明確提到了“針對各類(lèi)需求實(shí)行差別化調控政策”。這個(gè)表述相對來(lái)說(shuō)比較明確，換而言之，基于不同需求進(jìn)行政策的不同調控是大思路。從此次會(huì )議可以看出，對于首套剛需依然會(huì )有繼續滿(mǎn)足的導向，這一點(diǎn)大思路是不變的。有變化的是關(guān)注支持改善需求方面，實(shí)際上這點(diǎn)相對來(lái)說(shuō)比2017年的基調略有放寬，2017年是有一定的遏制改善需求的性質(zhì)，而到了2018年會(huì )對各類(lèi)改善型購房需求繼續關(guān)注，不排除對于部分首套房和二套房的重新認定、普通住房和非普通住房的認定等方面都會(huì )有小微調。而在投機炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，對此預計會(huì )有各類(lèi)嚴厲管控。
實(shí)際此次會(huì )議的重點(diǎn)內容提到了縣城去庫存的概念。應該說(shuō)從2014年開(kāi)始，各類(lèi)去庫存的政策和實(shí)踐很多，但階段不同，在2015年基本上是一二線(xiàn)重點(diǎn)城市的郊區市場(chǎng)去庫存，而到了2016-2017年則是各類(lèi)地級市或者說(shuō)三線(xiàn)城市去庫存。而此次會(huì )議提到了縣城去庫存，則標志著(zhù)2018年將進(jìn)入縣域去庫存的階段或者說(shuō)縣城去庫存的階段。這對于一些百強縣、貧困縣等去庫存有積極作用?？紤]到縣城經(jīng)濟在全國城市經(jīng)濟中的比重依然較大，其背后的庫存去化對于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易有積極的托底作用，也會(huì )防范全年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易較大幅度下滑的風(fēng)險。
銀監會(huì )：不得將信托資金違規投放房地產(chǎn)
2017年12月22日，銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于規范銀信類(lèi)業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》共10條，分別從商業(yè)銀行和信托公司雙方規范銀信類(lèi)業(yè)務(wù)，并提出了加強銀信類(lèi)業(yè)務(wù)監管的要求。當中，明確了銀信類(lèi)業(yè)務(wù)及銀信通道業(yè)務(wù)的定義?！锻ㄖ肥状蚊鞔_將銀行表內外資金和收益權同時(shí)納入銀信類(lèi)業(yè)務(wù)的定義，并在此基礎上，將銀信通道業(yè)務(wù)明確為信托資金或信托資產(chǎn)的管理、運用和處分均由委托人決定，風(fēng)險管理責任和因管理不當導致的風(fēng)險損失全部由委托人承擔。此外，《通知》指出，商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類(lèi)業(yè)務(wù)，應貫徹落實(shí)國家宏觀(guān)調控政策，遵守相關(guān)法律法規，不得將信托資金違規投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。
興業(yè)研究分析師何帆：三三四檢查中，指出檢查內容包括“信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)和“兩高一剩”行業(yè)領(lǐng)域；是否通過(guò)同業(yè)業(yè)務(wù)和理財業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式”；2016年以來(lái)的多次信托業(yè)檢查中，也包括對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規經(jīng)營(yíng)情況檢查，本次《通知》再次重申，“不得將信托資金違規投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域”。
應當指出的是，對于《通知》中上述規定理解的關(guān)鍵在于如何理解“是否違規”。根據現有的規定，對于信托資金投向房地產(chǎn)，銀發(fā)〔2003〕121號中規定“商業(yè)銀行不得發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，則銀行資金通過(guò)信托通道也不得用于房地產(chǎn)企業(yè)拿地，但是，目前并未任何規定信托資金不得投向房地產(chǎn)行業(yè)；銀監會(huì )2012年《綠色信貸指引》要求嚴控“兩高一剩”行業(yè)貸款，則依據穿透原則，銀行資金通過(guò)信托通道也應遵守上述規定；銀行自營(yíng)資金不得投資于股票，但銀行理財可以投資于股票，但交易結構需要遵守監管規定。
中國民生銀行首席研究員溫彬：信托貸款是房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的主要渠道之一，隨著(zhù)對銀信合作類(lèi)業(yè)務(wù)監管加強，流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托貸款也會(huì )減少，從而對房地產(chǎn)企業(yè)已有項目和投資新項目帶來(lái)資金壓力。不過(guò)，對房地產(chǎn)行業(yè)的調控仍然堅持分類(lèi)指導、因城施策的原則，銀行等金融機構將繼續加大對保障房、租賃住房等支持力度，因此，預計2018年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售方面增速會(huì )較2017年有一定回落，但總體來(lái)看會(huì )保持平穩運行。
財政部：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施
2017年12月20日，財政部長(cháng)肖捷在人民日報發(fā)表題為《加快建立現代財政制度（認真學(xué)習宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。文中提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產(chǎn)稅制度。
從此次財政部長(cháng)的文章可以看出，當前對于房地產(chǎn)稅的開(kāi)征應該說(shuō)思路更加清晰，很多實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題也得到了明確，尤其是對于房屋如何征收等問(wèn)題都開(kāi)始有了正面的答復，也標志著(zhù)房地產(chǎn)稅的改革正在加快。
文章中最核心的一個(gè)內容是“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”。從這個(gè)表述來(lái)看，評估值的征收方式實(shí)際上就是對房屋持有環(huán)節的一個(gè)征稅，所以在持有環(huán)節中，會(huì )基于房屋的原值和現有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境、周邊同類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統評估，進(jìn)而可以得出相應的納稅份額。類(lèi)似做法也是比較公平的做法，換而言之，評估值大征收越多，評估值小征收越小，符合持有環(huán)節征稅的原理。
另外一個(gè)值得注意的內容就在于，政策規定了力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。該規定也說(shuō)明了一點(diǎn)，即房地產(chǎn)稅的推進(jìn)是要以立法為前提的，所以短期看不會(huì )征收，但是預計到了2020年會(huì )有很多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現。這個(gè)時(shí)間表目前來(lái)看，完成的壓力不會(huì )太大.
住建部：深化制度改革分來(lái)調控
2017年12月23日，在全國住房城鄉建設會(huì )議上，住建部部長(cháng)王蒙徽對2018年工作任務(wù)作出部署：一是深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，2018年改造各類(lèi)棚戶(hù)區580萬(wàn)套；因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房，多渠道解決群眾住房問(wèn)題。二是抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。針對各類(lèi)需求實(shí)行差別化調控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房；庫存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
從此次召開(kāi)的全國住房城鄉建設會(huì )議可以看出，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)依然成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，相關(guān)鼓勵、限制、調整性政策都會(huì )比較多。
此次會(huì )議提到“2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控”。該表述和此前的房地產(chǎn)分類(lèi)調控的思路密切相關(guān)。從實(shí)際情況看，當前分類(lèi)調控的工作總體到位，但是還有很多問(wèn)題，比如分類(lèi)調控過(guò)程中，類(lèi)似住房、銀行、工商、公安、城市規劃、國土等部門(mén)如何進(jìn)行協(xié)調，以促使調控效果真正有效，這個(gè)是很關(guān)鍵的內容，預計分類(lèi)調控思路不變，但分類(lèi)調控的政績(jì)考核任務(wù)加大。
在分類(lèi)調控方面，此次會(huì )議明確提到了“針對各類(lèi)需求實(shí)行差別化調控政策”。這個(gè)表述相對來(lái)說(shuō)比較明確，換而言之，基于不同需求進(jìn)行政策的不同調控是大思路。從此次會(huì )議可以看出，對于首套剛需依然會(huì )有繼續滿(mǎn)足的導向，這一點(diǎn)大思路是不變的。有變化的是關(guān)注支持改善需求方面，實(shí)際上這點(diǎn)相對來(lái)說(shuō)比2017年的基調略有放寬，2017年是有一定的遏制改善需求的性質(zhì)，而到了2018年會(huì )對各類(lèi)改善型購房需求繼續關(guān)注，不排除對于部分首套房和二套房的重新認定、普通住房和非普通住房的認定等方面都會(huì )有小微調。而在投機炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，對此預計會(huì )有各類(lèi)嚴厲管控。
實(shí)際此次會(huì )議的重點(diǎn)內容提到了縣城去庫存的概念。應該說(shuō)從2014年開(kāi)始，各類(lèi)去庫存的政策和實(shí)踐很多，但階段不同，在2015年基本上是一二線(xiàn)重點(diǎn)城市的郊區市場(chǎng)去庫存，而到了2016-2017年則是各類(lèi)地級市或者說(shuō)三線(xiàn)城市去庫存。而此次會(huì )議提到了縣城去庫存，則標志著(zhù)2018年將進(jìn)入縣域去庫存的階段或者說(shuō)縣城去庫存的階段。這對于一些百強縣、貧困縣等去庫存有積極作用?？紤]到縣城經(jīng)濟在全國城市經(jīng)濟中的比重依然較大，其背后的庫存去化對于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易有積極的托底作用，也會(huì )防范全年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易較大幅度下滑的風(fēng)險。
銀監會(huì )：不得將信托資金違規投放房地產(chǎn)
2017年12月22日，銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于規范銀信類(lèi)業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》共10條，分別從商業(yè)銀行和信托公司雙方規范銀信類(lèi)業(yè)務(wù)，并提出了加強銀信類(lèi)業(yè)務(wù)監管的要求。當中，明確了銀信類(lèi)業(yè)務(wù)及銀信通道業(yè)務(wù)的定義?！锻ㄖ肥状蚊鞔_將銀行表內外資金和收益權同時(shí)納入銀信類(lèi)業(yè)務(wù)的定義，并在此基礎上，將銀信通道業(yè)務(wù)明確為信托資金或信托資產(chǎn)的管理、運用和處分均由委托人決定，風(fēng)險管理責任和因管理不當導致的風(fēng)險損失全部由委托人承擔。此外，《通知》指出，商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類(lèi)業(yè)務(wù)，應貫徹落實(shí)國家宏觀(guān)調控政策，遵守相關(guān)法律法規，不得將信托資金違規投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。
興業(yè)研究分析師何帆：三三四檢查中，指出檢查內容包括“信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)和“兩高一剩”行業(yè)領(lǐng)域；是否通過(guò)同業(yè)業(yè)務(wù)和理財業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式”；2016年以來(lái)的多次信托業(yè)檢查中，也包括對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規經(jīng)營(yíng)情況檢查，本次《通知》再次重申，“不得將信托資金違規投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域”。
應當指出的是，對于《通知》中上述規定理解的關(guān)鍵在于如何理解“是否違規”。根據現有的規定，對于信托資金投向房地產(chǎn)，銀發(fā)〔2003〕121號中規定“商業(yè)銀行不得發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，則銀行資金通過(guò)信托通道也不得用于房地產(chǎn)企業(yè)拿地，但是，目前并未任何規定信托資金不得投向房地產(chǎn)行業(yè)；銀監會(huì )2012年《綠色信貸指引》要求嚴控“兩高一剩”行業(yè)貸款，則依據穿透原則，銀行資金通過(guò)信托通道也應遵守上述規定；銀行自營(yíng)資金不得投資于股票，但銀行理財可以投資于股票，但交易結構需要遵守監管規定。
中國民生銀行首席研究員溫彬：信托貸款是房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的主要渠道之一，隨著(zhù)對銀信合作類(lèi)業(yè)務(wù)監管加強，流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托貸款也會(huì )減少，從而對房地產(chǎn)企業(yè)已有項目和投資新項目帶來(lái)資金壓力。不過(guò)，對房地產(chǎn)行業(yè)的調控仍然堅持分類(lèi)指導、因城施策的原則，銀行等金融機構將繼續加大對保障房、租賃住房等支持力度，因此，預計2018年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售方面增速會(huì )較2017年有一定回落，但總體來(lái)看會(huì )保持平穩運行。
財政部：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施
2017年12月20日，財政部長(cháng)肖捷在人民日報發(fā)表題為《加快建立現代財政制度（認真學(xué)習宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。文中提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產(chǎn)稅制度。
從此次財政部長(cháng)的文章可以看出，當前對于房地產(chǎn)稅的開(kāi)征應該說(shuō)思路更加清晰，很多實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題也得到了明確，尤其是對于房屋如何征收等問(wèn)題都開(kāi)始有了正面的答復，也標志著(zhù)房地產(chǎn)稅的改革正在加快。
文章中最核心的一個(gè)內容是“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”。從這個(gè)表述來(lái)看，評估值的征收方式實(shí)際上就是對房屋持有環(huán)節的一個(gè)征稅，所以在持有環(huán)節中，會(huì )基于房屋的原值和現有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境、周邊同類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統評估，進(jìn)而可以得出相應的納稅份額。類(lèi)似做法也是比較公平的做法，換而言之，評估值大征收越多，評估值小征收越小，符合持有環(huán)節征稅的原理。
另外一個(gè)值得注意的內容就在于，政策規定了力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。該規定也說(shuō)明了一點(diǎn)，即房地產(chǎn)稅的推進(jìn)是要以立法為前提的，所以短期看不會(huì )征收，但是預計到了2020年會(huì )有很多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現。這個(gè)時(shí)間表目前來(lái)看，完成的壓力不會(huì )太大.