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       萬(wàn)科再次“殺入”商業(yè)地產(chǎn)。

 

       近日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，公司于5月26日將重慶天地79.2%股權以41.33億對價(jià)轉讓給萬(wàn)科。此外，起家于重慶的龍湖地產(chǎn)有意加大商業(yè)地產(chǎn)的布局，最近一次在香港和深圳拿地加碼。港資恒隆、九龍倉在內地更是風(fēng)生水起，紛紛加碼一二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)項目。

 

       一邊是甩賣(mài)；一邊是增持，商業(yè)地產(chǎn)的江湖地位將有何變局？

 

       去年龍湖整體出租率95.1%

 

       億翰智庫發(fā)布的2016年中國房企商業(yè)物業(yè)價(jià)值榜顯示，萬(wàn)達集團以2302億元商業(yè)物業(yè)價(jià)值領(lǐng)頭，華潤置地、九龍倉、恒隆地產(chǎn)等位于前十名，第二梯隊包括龍湖、保利等。

 

       萬(wàn)達商業(yè)2017年目標收入為1486億元，新開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，租金收入將實(shí)現253.7億元。在租金方面，王健林給萬(wàn)達商業(yè)定了一個(gè)小目標，從2017年到2025年，租金年均將保持25%的增速。

 

       2011年，龍湖地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)吳亞軍把商業(yè)地產(chǎn)作為龍湖集團的戰略目標，未來(lái)每年銷(xiāo)售回款的10%將用于商業(yè)物業(yè)投資，每年開(kāi)工量的12%作為商業(yè)項目留存。到2020年，龍湖商業(yè)旗下開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總量將超過(guò)40座，商業(yè)地產(chǎn)占集團利潤份額將達到20%以上的水平。

 

       龍湖集團商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理李楠向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“2016年，龍湖商業(yè)整體出租率為95.1%，商業(yè)物業(yè)的坪效（即每平方米面積上產(chǎn)生的銷(xiāo)售額）也處于行業(yè)內優(yōu)質(zhì)水平。”

 

       資料顯示，去年恒隆地產(chǎn)內地租賃物業(yè)邊際利潤率僅為63%，內地商場(chǎng)的整體出租率為83%,較去年增長(cháng)2個(gè)百分點(diǎn)，其中上海港匯恒隆廣場(chǎng)96%的出租率最高，大連恒隆廣場(chǎng)的出租率僅66%，為恒隆廣場(chǎng)內地商場(chǎng)中出租率最低。

 

       相對而言，九龍倉商業(yè)地產(chǎn)出租率相對較高，截至2016年12月末，成都國際金融中心商場(chǎng)出租率為98%，客流量提升195%，上海時(shí)代廣場(chǎng)和會(huì )德豐國際廣場(chǎng)出租率分別為100%、96%。

 

       在香港上市的內地房企華潤置地，旗下主打商業(yè)產(chǎn)品萬(wàn)象城以2012年為臨界點(diǎn)，此前開(kāi)業(yè)的平均出租率為96.1%，此后的出租率則為90.3%。

 

       對于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，出租率到底意味著(zhù)什么？恒隆地產(chǎn)在2016年年報中明確表示，未來(lái)將持續提升內地商業(yè)地產(chǎn)的占比，并在今年集中精力提高購物中心的租出率。

 

       為了提高出租率，拉動(dòng)消費，應對規模效應帶來(lái)的運營(yíng)壓力，房企也在尋找不同思路。李楠表示，龍湖地產(chǎn)一直試圖推進(jìn)商業(yè)一體化平臺建設，包括從招商、推廣、運營(yíng)、物業(yè)、工程、招采、人力等方面，思路是以集團為統籌，各地區、各項目聯(lián)動(dòng)運作，在此一定基礎上提升了整體運營(yíng)效率。

 

       龍湖要求新項目講故事

 

       據億翰智庫預計，2017年商業(yè)物業(yè)新增面積將達到2030萬(wàn)平方米，其中環(huán)渤海、長(cháng)三角、珠三角、中西部地區占比達到90%以上。從單個(gè)城市來(lái)看，上海、深圳等多個(gè)城市商業(yè)物業(yè)新增面積均將破百萬(wàn)平方米。

 

       記者了解到，對于商業(yè)地產(chǎn)的擇址，恒隆地產(chǎn)、九龍倉以及龍湖地產(chǎn)均以一二線(xiàn)城市為主，并表示加大對內地商業(yè)地產(chǎn)的投入。

 

       與港企對內地市場(chǎng)判斷相似，以龍湖為代表的內地商業(yè)地產(chǎn)商也重點(diǎn)布局重點(diǎn)一線(xiàn)和二線(xiàn)城市，實(shí)現網(wǎng)格化的布局。

 

       目前龍湖商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品為“天街”。李楠透露，龍湖在地段選擇上的邏輯，即重點(diǎn)在城市核心的居住人口密集區以及核心交通節點(diǎn)來(lái)布局和開(kāi)發(fā)。

 

       和王健林借助基金加大萬(wàn)達商業(yè)輕資產(chǎn)運營(yíng)不同的是，龍湖地產(chǎn)則想“吃獨食”，對商業(yè)地產(chǎn)全面自持。龍湖集團內部人士透露，龍湖商業(yè)早期因為規模不夠，前期投入很大，發(fā)展一直很吃力，但隨著(zhù)集團規模壯大，商業(yè)目前已實(shí)現造血。

 

       2016年，龍湖集團銷(xiāo)售實(shí)現881億元，較上年增長(cháng)61.6%，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入達到20億元，同比增長(cháng)35.2%，毛利率74%，而去年龍湖的融資成本僅為4.92%，是民營(yíng)企業(yè)中成本最低的企業(yè)之一。優(yōu)質(zhì)的財務(wù)結構使得龍湖在商業(yè)地產(chǎn)上底氣十足，李楠表示，吳亞軍給龍湖商業(yè)地產(chǎn)下了一個(gè)“軍令狀”，2017年租金收入將達到25億元，2020年租金收益將突破50億元。

 

　　“在這樣的地產(chǎn)規模上，我們拿銷(xiāo)售回款中的10%為上限投入到商業(yè)板塊，我們的地產(chǎn)盤(pán)面做得越大，背負的分擔相對會(huì )更輕松。”李楠表示，龍湖商業(yè)要求每一個(gè)新開(kāi)業(yè)項目在籌建初期都要建立獨特的“故事腳本”，并將“故事腳本”融入到空間設計、業(yè)態(tài)引入、營(yíng)銷(xiāo)推廣以及客戶(hù)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節。