行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)
美國商業(yè)地產(chǎn)去年吸引4680億美元投資 安邦成第七大買(mǎi)家。
2015年，中國對美國的直接投資比2014年上漲30%，達到創(chuàng )紀錄的157億美元。而2016年的第一季度更加強勁，目前有220億美元的投資正在進(jìn)行中。
美國紐約的AquityLLC專(zhuān)門(mén)為美國當地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做房地產(chǎn)融資，第一季度剛剛幫助中國的一家小型機構投資曼哈頓中城的一個(gè)房地產(chǎn)項目。
AquityLLC的董事總經(jīng)理李池告訴《第一財經(jīng)日報》記者，公司的中國客戶(hù)主要是一些中小型房地產(chǎn)公司或基金，目前有4到5家公司在商談中。“我感覺(jué)，中國人開(kāi)始投資美國商業(yè)房地產(chǎn)的潮流大約出現在3年前，現在則出現一個(gè)高峰。”
李池手頭的項目中，一個(gè)是耶魯大學(xué)附近的出租辦公樓建造項目，另外一個(gè)則是西雅圖的房地產(chǎn)項目。其中，西雅圖的房地產(chǎn)項目離亞馬遜公司總部?jì)H約5分鐘車(chē)程。她說(shuō)，中國投資者們有著(zhù)自己對投資風(fēng)險的評估。
“來(lái)自中國的投資者喜歡融資階段已經(jīng)進(jìn)行到后期的項目。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把地買(mǎi)下來(lái)了，銀行建筑貸款也已經(jīng)批下來(lái)，并且開(kāi)發(fā)商自己有一定的投入量，例如10%到20%不等。很多投資者希望和那些最大的、經(jīng)驗豐富的開(kāi)發(fā)商合作。因為，尤其是金融危機后，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有足夠的行業(yè)背景，建筑貸款很難被銀行批下來(lái)。”李池說(shuō)。
瞄準美國商業(yè)地產(chǎn)
李池的客戶(hù)往往投資一個(gè)項目就出手上千萬(wàn)美元。但和中國的一些大型企業(yè)相比，這些還只是“小蝦米”。
安永中國海外投資業(yè)務(wù)合伙人張曉青告訴《第一財經(jīng)日報》記者，中國排名前20的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都虎視眈眈地盯著(zhù)美國的商業(yè)房產(chǎn)業(yè)務(wù)。一業(yè)內人士也向記者表示，多家房地產(chǎn)公司正在競標西雅圖的一處商業(yè)房地產(chǎn)，雖然目前還不能透露公司的名稱(chēng)，但該人士表示，其中不乏中國最大的一些房地產(chǎn)公司。
3月中旬，有消息稱(chēng)，安邦保險集團在2014年買(mǎi)下紐約的華爾道夫酒店后，又同意以65億美元的價(jià)格從黑石集團(Blackstone)手中將戰略酒店及度假村(StrategicHotelsandResorts)買(mǎi)下。
戰略酒店及度假村擁有包括曼哈頓中央公園附近的JW萬(wàn)豪埃塞克斯之家酒店(JWMarriottEssexHouseHotel)和硅谷地區、華盛頓和懷俄明州度假小鎮杰克遜霍爾的四季(FourSeasons)酒店在內的18家豪華酒店，曾是一家上市的房地產(chǎn)投資信托，2015年9月被黑石集團高價(jià)收購，并于2015年年底退市完成交易。包括承擔的債務(wù)在內，黑石支付了60億美元，但僅僅3個(gè)月后，該資產(chǎn)已經(jīng)為黑石增值5億美元，帶來(lái)超過(guò)8%的利潤。
“美國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，2015年投資額達到4680億美元，比2009年谷底時(shí)的830億美元投資有著(zhù)巨大的增長(cháng)。目前的年投資額已經(jīng)超過(guò)了危機爆發(fā)前的2007年時(shí)的最高水平。其中，中國對美國的商業(yè)地產(chǎn)投資增長(cháng)與其他國家相比遙遙領(lǐng)先。”費城賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)客座副教授山姆·堅登告訴《第一財經(jīng)日報》記者。
根據政治智庫機構榮鼎咨詢(xún)公司（RhodiumGroup）的統計，2015年，中國對美國的直接投資（FDI）比2014年上漲30%，達到創(chuàng )紀錄的157億美元。而2016年的第一季度更加強勁，目前有220億美元的投資正在進(jìn)行中。
中國對美FDI最近3年出現了爆發(fā)式增長(cháng)，而房地產(chǎn)和酒店業(yè)增長(cháng)尤為迅猛，目前已經(jīng)取代能源板塊成為中國對美的最大投資。中國對美國的直接投資在2005年僅為20億美元，在之后的金融危機中更是進(jìn)一步下降，2010年借力能源板塊投資拉動(dòng)，終于超過(guò)了每年40億美元。2015年的房地產(chǎn)板塊中，中國最大的投資是安邦保險以4.15億美元購買(mǎi)了紐約中城第五大道717號辦公樓。
“我們業(yè)務(wù)的增長(cháng)率從來(lái)沒(méi)有那么快過(guò)。我們現在忙不過(guò)來(lái)，部門(mén)人手不夠?，F在安永房地產(chǎn)交易并購組里，50%的客戶(hù)或企業(yè)是中國客戶(hù)。中國客戶(hù)的交易量已經(jīng)超過(guò)了美國的現有大型交易，簡(jiǎn)直讓人難以置信。”張曉青告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“最開(kāi)始發(fā)展起來(lái)是在過(guò)去三年，現在業(yè)務(wù)拓展得越來(lái)越寬，旅游地產(chǎn)、工業(yè)用地、倉庫、碼頭等早就開(kāi)始投資了，投資者甚至開(kāi)始在了解養老地產(chǎn)的情況了。”
減稅吸引海外投資
房地產(chǎn)研究公司RealCapitalAnalytics的數據顯示，2015年投資美國房地產(chǎn)的外國跨境資本總額約為784億美元，占美國房地產(chǎn)投資總額的16%。其中外國養老基金投資約為75億美元，約占所有海外投資的10%。
而去年12月開(kāi)始生效的法律有助于吸引來(lái)自包括中國的海外投資進(jìn)入美國的商業(yè)房地產(chǎn)。1980年通過(guò)的《外國投資房地產(chǎn)稅法》（FIRPTA）經(jīng)過(guò)修改，減少了外國投資美國房地產(chǎn)的稅負，其中最大的獲益者為外國養老基金。
很早以前，外國公司和外國人在美國投資不需要像美國公司和個(gè)人那樣繳納所得稅和增值稅。但為了保護美國的農場(chǎng)，美國在1980年推出FIRPTA，要求外國投資者在出售美國的房產(chǎn)權益時(shí)需要像美國公司和個(gè)人一樣繳稅。
為了防止外國賣(mài)家賣(mài)房后一走了之，不繳納任何稅收，該法案要求外國投資者預扣10%的售價(jià)作為預估聯(lián)邦稅稅款，州政府也要求一定比例的預扣稅款作為預估州稅。外國投資人最終報稅后，預扣的稅款多退少補。房產(chǎn)權益不僅僅包括土地、樓宇以及任何與該土地有關(guān)的財產(chǎn)，還包括石油、天然氣和礦產(chǎn)，以及取得美國不動(dòng)產(chǎn)控股公司的股權或者房地產(chǎn)投資信托的股權。
FIRPTA有一系列的免除條款，最近的這次修訂就是放寬了免除條款的條件。所有達到外國養老基金資質(zhì)的海外投資者將免除稅收。同時(shí)，如果外國投資人擁有的房產(chǎn)權益不超過(guò)10%，也將免除稅收。這比過(guò)去35年里外國投資人要滿(mǎn)足免稅條件的持股上限5%提高了一倍。當然如果不滿(mǎn)足這些免除條款，新的法案要求聯(lián)邦預扣稅款比例從10%上調到15%。
根據RealCapitalAnalytics的數據，在過(guò)去12個(gè)月里，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的買(mǎi)家當中，前3位都是美國公司，其中黑石集團以378億美元購買(mǎi)594幢物業(yè)成為第一買(mǎi)家。而前10名買(mǎi)家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買(mǎi)了240幢物業(yè)的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養老投資基金。中國的安邦保險以69億美元購買(mǎi)17幢物業(yè)排名第7，而且很明顯安邦投資的物業(yè)單價(jià)比其他機構高。
“在中國企業(yè)的眼中，不動(dòng)產(chǎn)一向是最安全的投資之一。因為美國是一個(gè)法制社會(huì )，資產(chǎn)的安全性有保障。中國人的投資一向是安全第一，要保值?，F在已經(jīng)發(fā)現開(kāi)發(fā)才能獲得最大化增值。所以現在中國最大的前20家房地產(chǎn)商全都在美國投資房地產(chǎn)。”張曉青說(shuō)。根據RealCapitalAnalytics的數據，在過(guò)去12個(gè)月里，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的買(mǎi)家當中，前3位都是美國公司，其中黑石集團以378億美元購買(mǎi)594幢物業(yè)成為第一買(mǎi)家。而前10名買(mǎi)家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買(mǎi)了240幢物業(yè)的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養老投資基金。中國的安邦保險以69億美元購買(mǎi)17幢物業(yè)排名第7，而且很明顯安邦投資的物業(yè)單價(jià)比其他機構高。